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??房地產行業依然艱難。

??據中國房地產報記者統計，已發布2025年中報的TOP50上市房企，今年上半年歸屬母公司凈利潤為-984.83億元，虧損額較去年同期增加323億元。50家房企中，虧損者數量為33家，占比超過6成；營業收入同比下滑者的為36家，占比超過7成。這反映出，房地產行業整體仍處于深度調整期。

??與此同時，行業也呈現出一定的分化態勢，扭虧為盈與首次虧損現象并存。有4家房企由盈轉虧，包括合生創展、綠地控股、信達地產、中國奧園。其中，信達地產歸屬母公司凈利潤虧損36.9億元，綠地控股凈虧損35.06億元，中國奧園凈虧損88.14億元。

??有3家房企則扭轉了虧損態勢，今年上半年歸屬母公司凈利潤均轉正，分別是遠洋集團、中洲控股、大悅城控股。其中，遠洋集團盈利102億元，去年同期為虧損53.82億元。不過，這主要得益于境外債務重組的非現金收益支撐，并非企業經營基本盤改善。

??行業正在經歷一場洗牌，艱難發展期，誰還在賺錢？

??這些房企最會賺錢

??地產行業，國企、央企的盈利能力在強化。TOP50上市房企中，上半年還在盈利的房企有17家，歸屬母公司凈利潤共計452.72億元，且絕大多數都是國字頭企業。

??2025年上半年，保利發展、中海地產、華潤置地銷售額均超過千億元，穩居行業前三，這3家企業也是上半年盈利最多的企業之一，歸屬母公司凈利潤共計231.9億元，在還能盈利的17家房企中占比51%。

??華潤置地成為“盈利之王”，上半年歸屬母公司凈利潤118.8億元，超過保利發展與中海地產凈利潤之和，同比增長16.2%；營業收入949.2億元，同比增長19.86%，這樣的成績在行業內是罕見的。2024年，華潤置地就以255億元歸屬母公司凈利潤，成為行業“利潤之王”。

??從華潤置地的業務構成來看，2025年上半年開發銷售型業務營業額為743.6億元，同比增長25.8%；經常性業務合計收入205.6億元，同比增長2.5%。

??利潤層面，占總營業額僅21.7%的經常性業務成了“主力軍”，貢獻了60.2%的核心凈利潤，達60.2億元；開發銷售型業務僅帶來39.8億元核心凈利潤，同比減少23.8%。

??對此，有投資者說：“華潤置地今年看來是轉頻道成功了。”

??有房地產研究人士分析稱，華潤置地已從“開發銷售”轉向“開發與運營并舉”，并培育了強大的經營性業務生態。相應地，其盈利模式也從“賺取銷售額的差價”轉向“賺取穩定高效的服務和運營收益”。

??華潤置地的經常性業務包括什么？這通常是其最具競爭力的部分，如購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等，這些業務能產生穩定的現金流，像“收租”一樣，不受單次房產銷售的影響。

??華潤置地的房地產銷售業績也出現下滑。2025年上半年，其合同銷售金額約1103億元，總合同銷售建筑面積約411.9萬平方米，分別同比減少11.6%及21%。這也說明，房地產市場下滑帶來的業績沖擊壓力，沒有誰能幸免，主動“頻道轉換”才是應對之策。

??“華潤置地對全年的銷售目標始終堅定信心，希望通過系統化的策略部署和高效的執行能力，繼續堅持鞏固行業排名前三的目標。”華潤置地首席運營官陳偉在業績會上說。

??記者注意到，除國企、央企外，有3家民營房企盈利，分別是龍湖集團、濱江集團、中洲控股。其中，龍湖集團、濱江集團上半年歸屬母公司凈利潤分別達32.16億元、18.53億元，穩居民營房企TOP1和TOP2。

??不過，相比于去年同期，龍湖集團的凈利潤同比下滑45.18%；濱江集團則同比增長58.87%，主要是2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。由于拿地太多，上半年新增16個土地儲備項目，濱江集團上半年經營活動現金流凈額為流出89.64億元，同比減少95.52%。

??遠洋集團、中洲控股、大悅城控股上半年均實現扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤分別為102億元、1.9億元、1.09億元，主要原因是遠洋集團得益于債務重組，其債務重組收益達317億元；中洲控股則主要來自賣掉子公司換錢， 這一操作直接帶來2.32億元投資收益。

??對于業績好轉的原因，大悅城控股表示，主要得益于項目結算資源及周期性因素的推動，導致毛利率同比提高、毛利潤總額增加，從而帶動整體利潤回升。

??這幾家房企虧了

??凈利潤下滑已成為行業普遍現象。就連行業第一的保利發展，凈利潤也在下滑。2025年上半年，保利發展歸屬母公司凈利潤27.11億元，同比下降63%。

??上半年虧損最多的是碧桂園，歸屬母公司凈利潤虧損190.8億元，相較于去年同期128億元的虧損，碧桂園的虧損數額越來越大。

??其次是融創中國，上半年歸屬母公司凈利潤虧損了128.1億元，不過相比去年同期149.6億元的虧損額，出現了收窄。

??曾經的行業優等生萬科也在繼續虧損。今年上半年，萬科歸屬母公司凈虧損119.5億元，較去年同期虧損額增加21.5億元；營業收入1053億元，同比下滑26.23%。

??在萬科的營業收入構成中，房地產開發業務貢獻收入844.4億元，同比減少31.57%；物業服務收入貢獻170.9億元，同比增長6.82%。

??上半年，萬科實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，兩者同比下降幅度均超40%。萬科管理層的解釋是，新盤供應較少，以存量資源去化為主。

??對于業績虧損，萬科管理層解釋稱：一方面，受開發業務結算規模下滑和毛利率仍在低位等因素影響，隨著過往高地價項目進入結算，公司毛利承受了較大壓力；另一方面，2025年上半年公司對部分資產計提了減值，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值，這些因素都加大了虧損。

??“接下來，萬科將會充分利用現有政策，統籌各類資源，全力以赴，改善管理，增收節支，降本增效，加強應收款項清收，盡力減虧，化解風險，重新回到健康發展軌道。”萬科管理層表示。

??部分房企去年還在盈利，今年上半年首次出現虧損。落差最大的是中國奧園，凈虧損88.14億元，去年同期歸屬母公司凈利潤為223.1億元（包括境外債務重組收益約266.38億元）。

??由此可以看出，中國奧園由盈轉虧是因為2024年錄得境外債務重組收益。如撇除重組收益的影響，上半年虧損凈額預計較2024年相應期間的虧損凈額增加不超過50億元，主要由于可供銷售物業減值撥備增加、預期信貸虧損撥備增加以及處置資產虧損增加。

??信達地產上半年凈虧損36.9億元，去年同期凈利潤1.06億元；綠地控股上半年凈虧損35.06億元，去年同期凈利潤2.1億元。這些企業披露的虧損原因幾乎一致，包括房地產開發項目交付規模減少，影響營業收入和毛利率同比下降，以及部分房地產開發項目及對外財務性投資存在減值跡象，公司相應計提減值準備等。

??由于市場的持續低迷，房地產企業在銷售、結轉、盈利等方面均面臨壓力。不過，也有一些積極信號開始出現。2025年上半年，TOP100 房企拿地總額 5065.5 億元，同比增長 33.3%，這意味著，房企在積極把握核心城市的結構性機會，通過拿地補庫鎖定未來主動權。