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??素以稀缺著稱的北京市海淀區(qū)土地市場(chǎng)，住宅用地在2025年上半年現(xiàn)井噴式放量。

??上半年，北京總共成功出讓22宗地塊，土地出讓金總額突破千億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)37.3%。其中，海淀區(qū)供地?cái)?shù)量迎來(lái)爆發(fā)，出讓的6宗土地占總地塊數(shù)量的27.27%，相比去年同期僅為2宗增長(zhǎng)明顯，4宗土地更是吸引了多家實(shí)力房企激烈角逐。還值得一提的是，2025年上半年海淀區(qū)地塊供應(yīng)量超過(guò)2022年、2023年及2024年全年海淀區(qū)土地供應(yīng)量的3宗、2宗和5宗。與此同時(shí)，海淀區(qū)土地供應(yīng)也呈現(xiàn)自北向西擴(kuò)張趨勢(shì)。

??進(jìn)一步看，近兩年海淀區(qū)供應(yīng)的住宅用地中，由舊改拆遷而來(lái)的地塊呈增加態(tài)勢(shì)。

??“海淀區(qū)供地增加本質(zhì)上是供需兩旺的結(jié)果，加之區(qū)域內(nèi)積壓多年的舊改拆遷地塊，在2024年進(jìn)入集中拆平階段，政府方面順勢(shì)將‘多年一遇’的核心區(qū)住宅用地推向市場(chǎng)，既滿足開(kāi)發(fā)商‘補(bǔ)倉(cāng)’需求，也緩解了購(gòu)房者在海淀區(qū)‘無(wú)新房可買’的矛盾。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析稱。

??逢地必?fù)?/strong>

??從翠湖到永豐，從功德寺到朱房村、樹(shù)村，這是2024年至2025年年初海淀區(qū)供地的圖景，均集中在北部區(qū)域。對(duì)應(yīng)分別打造出中海中旅翠湖玖章、保利嘉華天郡、海開(kāi)頤海澐頌、和樾玉鳴、和樾望云、建發(fā)海晏、華潤(rùn)臻澐等樓盤(pán)。

??華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏兩項(xiàng)目出自朱房村雙子地塊，在今年1月初同時(shí)拿地后便開(kāi)始了產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的明爭(zhēng)暗斗，華潤(rùn)臻澐攻現(xiàn)代風(fēng)格，建發(fā)海晏則做王府中式風(fēng)格；前者做大戶型，后者戶型則更大。由于它們的產(chǎn)品規(guī)劃及風(fēng)格差異大，客戶群體最終也涇渭分明。

??截至9月1日，華潤(rùn)臻澐網(wǎng)簽60套，成交均價(jià)12.5萬(wàn)元/平方米，去化率11.52%；建發(fā)海晏網(wǎng)簽173套，成交均價(jià)13.6萬(wàn)元/平方米，去化率則更高為42.93%。

??今年5月20日，保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以總價(jià)45.45億元競(jìng)得海淀區(qū)西部半壁店0003、0004地塊后，海淀區(qū)土地出讓開(kāi)始從北部來(lái)到西部。

??此后6月5日，海淀區(qū)西部繼續(xù)進(jìn)行土地出讓，經(jīng)過(guò)12輪競(jìng)拍，中建壹品以27.78億元總價(jià)摘得海淀區(qū)西部寶山0016地塊，樓面價(jià)5.68萬(wàn)元/平方米；經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)拍，金隅以33.64億元競(jìng)得寶山0017地塊，樓面價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米。

??從土地拍賣情況看，海淀區(qū)土地出讓集中在西部后，溢價(jià)率呈下行趨勢(shì)，如半壁店地塊溢價(jià)率為11.95%，寶山村0017、0016地塊，溢價(jià)率僅為1.48%、1.76%。此前，海淀北部區(qū)域地塊成交溢價(jià)率均呈上行態(tài)勢(shì)，如功德寺雙子地塊溢價(jià)率為15%，朱房雙子0030地塊溢價(jià)率為25.04%，0029地塊溢價(jià)率為17.33%，樹(shù)村地塊則直接將樓面價(jià)直接推至10萬(wàn)元/平方米以上，溢價(jià)率27.93%。

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，海淀區(qū)有比較合理的供地策略，每個(gè)小板塊內(nèi)基本上都是一宗地塊分做兩個(gè)小地塊供應(yīng)，供應(yīng)后兩個(gè)小地塊會(huì)同期面向市場(chǎng)銷售。這樣一方面有助于小板塊內(nèi)形成更好的良性競(jìng)爭(zhēng)，讓房企之間互相督促開(kāi)發(fā)更好的產(chǎn)品。另一方面又會(huì)減少小板塊內(nèi)新房競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，避免出現(xiàn)價(jià)格上的惡性競(jìng)爭(zhēng)，損失板塊價(jià)值。

??從周邊情況看，目前海淀區(qū)西北部主要在售項(xiàng)目是城建越秀香山樾和天恒廣安印香山，兩個(gè)項(xiàng)目2023年底相繼開(kāi)盤(pán)，目前去化率并不理想。城建越秀香山樾規(guī)劃440套房源，截至9月4日網(wǎng)簽265套，成交均價(jià)約121906元/平方米；天恒廣安印香山規(guī)劃房源99套房源，網(wǎng)簽30套，成交均價(jià)約118223元/平方米。除此之外，海淀區(qū)西部還要面臨海淀區(qū)北部新盤(pán)以及石景山和豐臺(tái)新盤(pán)的跨區(qū)域客戶爭(zhēng)奪局面。

??目前，半壁店地塊項(xiàng)目還沒(méi)有明確進(jìn)展，寶山雙子地塊設(shè)計(jì)方案已出，除了這兩個(gè)地塊外，海淀區(qū)西部仍有四季青西郊機(jī)場(chǎng)雙子地塊在第6批擬供地清單中未供應(yīng)。未來(lái)海淀區(qū)西部至少有5個(gè)新盤(pán)入市，新房競(jìng)爭(zhēng)不可避免。

??產(chǎn)業(yè)好，配套佳，改善性需求和剛性需求兩旺是房企到海淀競(jìng)爭(zhēng)的主要原因。曾在海淀開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤(pán)的一家地產(chǎn)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人表示，總公司對(duì)于海淀的地塊的態(tài)度是“逢地必?fù)尅薄?/p>

??供需兩旺

??海淀土地供應(yīng)量增加，背后是樓市“供需兩旺”的結(jié)果。

??從需求端看，北京海淀區(qū)有互聯(lián)網(wǎng)、科研產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)資源多重加持，使區(qū)域熱度較高；加之2024年以前新房年供應(yīng)僅500～1400套，庫(kù)存長(zhǎng)期低位，使得海淀區(qū)新房成為稀缺資產(chǎn)，受到購(gòu)房者青睞。不難看出，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)疊加滿足日常所需的生活配套，使得購(gòu)房者可以在工作與生活中找到平衡點(diǎn)。字節(jié)跳動(dòng)、快手、騰訊、百度等眾多互聯(lián)網(wǎng)大廠聚集海淀，吸引了大量高科技人才，對(duì)應(yīng)較高購(gòu)買能力，使得海淀的高房?jī)r(jià)也被市場(chǎng)認(rèn)可。

??今年1~7月，北京樓盤(pán)銷售金額排行榜上，海淀區(qū)3個(gè)樓盤(pán)和樾望云、和樾玉鳴、海開(kāi)頤海澐頌霸榜前三，可見(jiàn)海淀區(qū)新房對(duì)比北京市其他區(qū)的樓盤(pán)有較高的銷售熱度。3個(gè)樓盤(pán)均在今年初開(kāi)盤(pán)，其中和樾望云規(guī)劃693套房源，截至9月4日，網(wǎng)簽654套，即將售罄；和樾玉鳴規(guī)劃444套房源，網(wǎng)簽362套，去化已超8成。海開(kāi)頤海澐頌規(guī)劃752套房源，網(wǎng)簽533套，去化超7成。

??合碩機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月25日，海淀區(qū)新房成交套數(shù)為2328套，在北京市16個(gè)行政區(qū)劃中排在第5名，與排名第一的昌平區(qū)僅有500余套的差距，相差并不算大。

??從供給端看，柏文喜分析稱，近來(lái)北京海淀區(qū)供應(yīng)的功德寺、朱房村、半壁店、寶山村等地塊均為典型的“城中村”項(xiàng)目，前期拆遷成本高，政府需要“高溢價(jià)＋快周轉(zhuǎn)”來(lái)回籠資金。因此，舊改拆遷地塊的集中拆平和出讓，是區(qū)域土地供應(yīng)放量的主要原因。

??中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸認(rèn)為，北京市今年財(cái)政支出壓力大，包括保障性住房建設(shè)以及收購(gòu)存量商品房等方面都有支出，因此政府部門在缺少資金的局面下相機(jī)決策，在海淀區(qū)增加優(yōu)質(zhì)地塊供給。

??“目前海淀四環(huán)、五環(huán)之間可拆平的舊改住宅用地還有永靚家園南、四季青橋西等若干項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2026年仍可繼續(xù)供應(yīng)。但核心區(qū)可再拆的整片土地已接近最后  一波。”柏文喜表示，2027年以后將以“邊角地+退租院落+產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)性”為主，單宗體量更小，出讓節(jié)奏也會(huì)回歸年均三四宗以下。

??“北京海淀區(qū)土地供應(yīng)量加大，將改變過(guò)去北京海淀區(qū)客戶外溢昌平、朝陽(yáng)的單向流動(dòng)，反向吸引朝陽(yáng)北部、昌平南部改善性需求的回流。”柏文喜表示。

??值得注意的是，海淀區(qū)土地供應(yīng)量加大，大量同質(zhì)化高端項(xiàng)目集中入市，倒逼開(kāi)發(fā)商在戶型、精裝、會(huì)所、科技系統(tǒng)上升級(jí)，形成北京新一代“產(chǎn)品示范區(qū)”，進(jìn)而拉升昌平南、石景山、豐臺(tái)等周邊板塊的裝修與配置標(biāo)準(zhǔn)，帶動(dòng)整體品質(zhì)抬升。