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??廣州的豪宅市場正迎來新的階段。

??過去被稱為“千萬豪宅”的產品，主要集中在1000萬~1500萬元的總價水平。隨著樓市“金九銀十”臨近，2000萬元級別的高端項目正密集入市，豪宅門檻迅速抬升。

??近日，位于白鵝潭CBD核心的保利翡麗甲第正式亮相，并宣布引入萬豪系五星級酒店。作為今年最受關注的高端項目之一，保利翡麗甲第規劃5棟56~58層高住宅，產品面積段約139~255平方米，近九成戶型可望江景，使用率最高達130%。項目地段優勢明顯，毗鄰萬象城及“三館合一”等城市地標，吹風價10萬元~12萬元/平方米。

??批量入市

??保利翡麗甲第并非孤例。未來兩個月，廣州將有多個2000萬元級別的項目密集面市，形成供應潮。

??位于天河的世界大觀四期地塊，已定名為“璞樾·墅”，由中國金茂與越秀地產聯合開發。項目主打190~360平方米定制化“第四代墅”，僅規劃110套，吹風總價2000萬元起，預計10月開放展示區和樣板房。

??番禺萬博板塊的香江1號也將亮相，產品涵蓋200~600平方米大平層和復式，是“8恒+森林環境系統”的首個落地項目，吹風價 10萬元~20萬元/平方米，被認為將刷新番禺豪宅的價格上限。

??市場期待度最高的，則是保利面粉廠地塊，預計在四季度入市。項目南向一線望江，戶型面積全部在200平方米以上，部分超過600平方米（以最終公布為準）。由于其綜合條件優越，樓面價高達6.7萬元/平方米，業內普遍預計多數產品總價將超過3000萬元。

??此外，琶洲南TOD、琶洲樾華樾、凱旋新世界、僑鑫保利匯景臺、星河灣半島、南天名苑等豪宅也在售2000萬元級別以上產品。

??“這還只是住宅部分。”一位業內人士表示，如果把金融城、琶洲等板塊的商業大平層產品算在內，目前廣州總價在2000萬元及以上的項目已超過20個。這是一個前所未有的集中供應期。

??互相沖擊

??集中放量的同時，廣州豪宅市場正在加速分化。

??業內普遍認為，相較早年推出的豪宅，新近面市的項目在產品力上更具競爭力。無論是戶型創新、空間復合功能、景觀交互，還是更高的使用率，都更符合高凈值人群的置業需求。這些新盤在很大程度上分流了二手市場以及部分持銷豪宅的客戶。

??一位豪宅操盤手直言，今年豪宅市場整體成交規模較去年略有回落，但部分新盤表現突出，而不少傳統豪宅成交不理想，主要是流量被新項目吸走。

??作為豪宅市場的“風向標”，珠江新城二手市場已率先反映出這種分流效應。一位資深中介經紀人透露，隨著琶洲保利天奕、金融城保利天曜相繼入市，加上珠江新城內的凱旋新世界一手產品在售，大量高凈值客戶被新盤吸引。結果是，珠江新城二手豪宅今年出現明顯的量價齊跌。過去成交價普遍在“10萬+”的網紅盤，如今大多回落至“8”“9”字頭，部分朝向不佳的戶型甚至跌至“7”字頭。

??相關數據顯示，廣州1~7月銷售金額排名前兩位的項目均為豪宅：保利天奕以39億元位列第一，保利天曜以34億元緊隨其后。另有保利天瑞、中海大境、中國鐵建招商西派天河序等項目躋身銷售TOP20。

??選擇過多

??豪宅市場的分化，也體現在買家心態上。

??新世界中國的老業主陳女士，近期購入了凱旋新世界廣粵觀邸172平方米三房。她認為當前已進入明確的“政策底”，疊加金融與購買條件寬松，稀缺優質資產迎來難得購入窗口。“趨勢一旦確認，價值修復只會更快。”陳女士表示。

??保利天曜的銷售人員同樣感受到客戶心態的變化。“近期股市連續上漲，客戶情緒積極，談判過程也更為順暢。”他介紹，天曜的客群主要來自珠江新城一帶。這類買家資金實力雄厚，與典型的改善類客戶不同，無需“賣一買一”，往往傾向配置多套房產。

??不過，不少客戶仍在觀望，主要源于市場選擇增多。

??上述豪宅操盤手分析說，如今市場推盤節奏明顯加快。一方面，不少核心地段的新地塊陸續入市，由于地價本身不低，決定了這些項目必須走高端路線；另一方面，房企也希望通過打造高端或標桿項目來提升自身品牌形象。隨著豪宅數量的增加，買家的選擇余地也隨之擴大，可以慢慢挑。

??跨城分流亦不可忽視。合富天鑽匯報告顯示，不少廣東買家也出現在上海、香港等資產熱的城市。當擁有更優質的投資選擇時，他們愿意將目光轉向這些城市的核心資產，以追求更高的確定性。

??除此之外，不少目標在300平方米以上豪宅的客戶，都在等待保利面粉廠項目的入市。珠江新城未來還有保利天御以及待出讓的馬場地塊，提前關注的買家不在少數。

??業內普遍認為，2000萬元級豪宅集中入市，意味著更激烈的市場競爭。不過，廣州的豪宅購買力始終存在，買家僅處于觀望階段，“再等等”“再看看”幾乎成了目前的共識。