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??繼上一批次臺州富二代激戰28輪搶下超20萬元/平方米的全國單價“地王”后，上海最新一批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）中，又出現了兩個新面孔。

??9月4日，2025年上海第七批次土拍圓滿收官，5宗地塊中有3宗溢價成交，2宗底價成交，共攬金111.16億元。這是上海8月25日進一步松綁樓市限購政策后的首場土拍，市場延續高熱態勢。

??此次土拍最大亮點是競拍房企中出現了新玩家——宇誠集團和長江精工，兩家企業均是首次涉足上海房地產市場的民營企業，且均成功獲得土地。

??“這類新面孔出現在上海土拍中，體現出非傳統型民企開發商對于上海房地產市場的關注與認可。”中指研究院上海數據總經理張文靜表示。

??兩家民企大有來頭

??總體來看，這兩家民企所拿地塊體量并不大。

??其中，來自青浦新城的一宗地塊，由民企宇誠集團以底價拿下，成交總價2.7億元，成交樓板價為15505元/平方米。

??根據拿地信息顯示，宇誠集團此次與新易騰集團合作開發上述地塊。公開資料顯示，新易騰集團是一家依托科技賦能的消費級智能終端產品研發、銷售及解決方案服務商。該集團與華碩、華為、蘋果等國際品牌建立了深度合作關系，產品覆蓋數碼產品、全屋智能、新能源汽車等全系列品類。

??此次拿下該地塊，未來是否會打造成商品房入市銷售目前仍是未知數。

??另一宗位于閔行顓橋的地塊則吸引了長江精工、閔房集團、象嶼和天安聯合體三家競買人參拍。最終，浙江民企長江精工以以總價5.46億元競得地塊，成交樓面價36649元/平方米，溢價率11.19%。

??對于此類“新面孔”在上海拿地，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從市場影響來講，“新面孔”的加入為上海房地產市場注入新活力，也影響了房企拿地格局，反過來促使各企業要重視此類競爭格局，持續提升產品力和競爭力。同時，新企業進入，利用全新的開發理念和運營模式，且結合其他產業的技術和資源，也可以持續推動產品創新。

??在其看來，長江精工母公司是鋼結構建筑領軍企業，雖未涉足上海住宅開發，但憑借自身技術優勢與行業經驗，正借此積極拓展業務版圖，提升在房地產領域的影響力。加之其在上海已經有保障房承接的項目，所以對于上海市場的熟知程度會提高。而對于宇誠集團與科技企業新易騰合作拿地，可能是看中科技賦能對房地產項目的助力，通過整合資源，打造具有創新性的項目，以實現差異化競爭。

??不過，嚴躍進也提到，這類新玩家也會面臨挑戰，如對上海市場熟悉度不夠、缺乏本地資源等。總體上后續要密切關注上海房地產市場的供求關系尤其是二手房房源帶來的影響，積極做好產品開發，才能更好在上海市場形成品牌影響力。

??央企、國企再發力 中鐵置業斬獲最熱門地塊

??雖然兩家民企新面孔拿地賺足了業界眼球，但總體而言，上海土拍市場的大旗仍是央企、國企在扛。

??據公開資料統計，此次土拍共吸引17家房企參拍，其中有14家具有央企、國企背景，比如華潤置地、招商蛇口、中海地產、保利發展、上海城建、上海建工等等。

??最熱門地塊非楊浦濱江莫屬。此次出讓的楊浦區N090601單元I4-01地塊出讓面積16482.71平方米，規劃建筑面積29668.87平方米，容積率1.8，地上建筑限高24米；地塊起始價21.36億元，起始樓面價72001元/平方米。

??出讓文件顯示，該地塊配建保障性租賃住房比例5%、中小套型比例40%、商品住宅裝修標準不低于4000元/平方米（集采價）；此外須配建不少于100平方米(計容)的生活服務點。

??雖然建設要求不低，但依然吸引了上海城建、華潤置地、中鐵置業、招商蛇口、中海地產、保利發展和上海建工聯合體、國貿地產、北京建工、越秀地產9家競買人參與競價。

??從競價過程來看，前半場各家出價積極，但到了后半場，幾乎就成了中鐵置業和保利發展之間的較量。兩家之所以拿地決心較大是因為此前在楊浦濱江均有布局。尤其是保利發展在楊浦布局了多宗項目，楊浦對其而言也如大本營般存在，就拿去年與上海建工合作開發的保利·海玥外灘序Bund98項目來說，今年5月首開就售罄，市場反響較好，這也加劇了保利發展深耕此地的信心和決心。而中鐵置業此前也通過遴選方式拿下了楊浦定海社區地塊，此次若拿下該地塊則能形成聯動和深耕效應。

??最終，該地塊經過75輪競價，中鐵置業以總價27.36億元競得地塊，溢價率為28.09%，成交樓板價約92225元/平方米，這也樓板價也僅次于保利發展今年6月競得的平涼社區宅地，成為所屬東外灘板塊中樓板價第二名。

??“上海正加快優質土地供應，尤其側重重點發展板塊。”張文靜認為，這批次土拍延續之前出讓熱度，預計土拍熱度將逐步傳導至區域新房價格，上海樓市將有望持續穩定態勢。