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??有著“豪宅專家”懋源地產，這回賭的就是土地的“稀缺性”。

??8月26日，北京市順義區(qū)薛大人莊村剩余1、2號地塊土地一級開發(fā)項目SY00-0025-6017地塊現場競拍，懋源地以底價10.3億元獲取該地塊，樓面價約2.8萬元/平方米。

??因6017地塊東側緊鄰懋源地產開發(fā)的璟橒項目，因而早在拍地前就有消息透露，懋源地產或出手護盤，激活該地塊。有意思的是，拍地前一日百度地圖顯示，6017地塊已被標注為懋源璟橒二期，這也成為業(yè)內推測懋源地產會拿下該地塊的信號之一。

??根據掛牌文件，該地塊總用地面積2.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積3.68萬平方米。從容積率1.6、限高40米來看，該地塊將會打造成洋房或小高層產品。

??順義是懋源地產深耕的區(qū)域之一，目前其在順義已開發(fā)懋源云紀、懋源璟橒項目，加上6017地塊，將有3個高端改善性樓盤待開發(fā)。當前樓市環(huán)境下，多數房企對現金流回款的要求比較高，從購地角度來說，更傾向一些好地段，銷售周期比較短的剛需、剛改項目。

??懋源地產似乎少見其他房企的去化焦慮。近年來不斷大手筆拿地，陸續(xù)開發(fā)高端改善性項目，甚至還拿出幾十億元建設集團總部。作為一家未曾上市，2024年權益銷售僅50多億元的中小型區(qū)域級房企，懋源地產巨額資金從何而來？ 

??三度調規(guī)

??6017地塊位于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，處于五環(huán)與六環(huán)之間，鄰近地鐵15號線國展站，周邊有溫榆廣場、天竺公園。

??地塊西側直線距離約3.5公里處是中央別墅區(qū)，地塊周邊除譽天下、棕櫚灘金棕櫚、恒大麗宮、麗高王府等墅區(qū)和低密洋房產品外，也有少部分小高層產品。該地塊1.6的容積率，未來項目具備改善需求圈層的氣質。

??地段好、配套雖然不錯，不過6017地塊供應前經歷了多次調規(guī)，是一宗很有故事的地塊。

??2020年底前，該地塊曾被稱為順義新城第25街區(qū)2#地塊，由兩塊地組成，東面為一塊居住用地，西面為一塊公園綠地。

??2020年12月，該地塊進行首次調規(guī)：一是增加兩條街坊路，南北寬12米，東西寬8米；二是將居住用地縮小至3.75萬平方米，其余面積調整為托幼用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、機構養(yǎng)老用地和公園綠地。

??2022年3月，2#用地又調整了規(guī)劃，去掉了醫(yī)療衛(wèi)生用地、機構養(yǎng)老用地和公園綠地，變成兩塊居住用地和一塊幼兒園用地。2022年6月，懋源地產拍下了6001、6003（幼兒園）地塊，該住宅地塊開發(fā)為懋源璟橒。

??2025年中旬再次調規(guī)，西地塊正式命名為6017地塊，同時將街坊一路從東西“一”字型改為L型，寬度8米不變。6017地塊的建筑限高也拉高了10米，變成40米，容積率1.6保持不變。

??經過多次調規(guī)，6017地塊的條件變好了。但原本應于2025年6月下旬前供應的五批次土地，還是延遲了2個多月才得以入市。

??從地塊條件來看，6017地塊比懋源璟橒地塊建筑規(guī)模小了近一半，限高也拉升了10米，但性價比更高。3年前懋源璟橒競拍時，華潤、首開、保利發(fā)展、懋源4家房企競爭到了地價上限，成交樓面價約3.36萬元/平方米，還有3萬平方米住宅需要現房銷售和幼兒園配建，相比之下6017地塊更純粹，樓面價僅約2.8萬元/平方米，相當于新地塊每平方米下調了5600元。

??去化謎題

??相較以往的低調，懋源地產近年來拿地更為進取。

??此前懋源地產多采用“慢周轉”囤地開發(fā)模式，從土地獲取時間算，目前懋源地產在售項目中，有操盤周期長達9年的璟璽，也有超過11年的璟岳。

??易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，在房價與地價上漲的紅利期，這種捂地生財的慢周轉模式，可以通過房價上漲，對沖資金成本，實現高溢價銷售。但伴隨市場環(huán)境變化，豪宅市場也出現結構性變化，懋源地產既定的經營策略也走到了一個轉折點。

??積極獲取土地儲備，加快開發(fā)節(jié)奏，被業(yè)內視為懋源地產的轉變之一。

??自2021年10月，沉寂許久的懋源地產開始發(fā)力土地市場。為了能在北京集中供地中有所斬獲，懋源地產一口氣報名了4宗地塊，最終以43.34億元拿下豐臺周莊子村舊村改造項目二期ZZZ-06等地塊。

??2022年6月，懋源地產再次大展身手，在北京第二批次集中供地中，一口氣參與奶西村、小瓦窯、薛大人莊村3宗地塊角逐。最終，從一眾國資房企手中以19.55億元+3萬平方米現房銷售面積奪得薛大人莊6001、6003地塊，成為在北京獨立拿地的民企“獨苗”。

??2024年9月，懋源地產更是以43.2億元大手筆競得順義后沙峪西泗上村棚戶區(qū)改造地塊，綜合樓面價約2.67萬元/平方米，銷售指導價6.1萬元/平方米。

??豐臺周莊子舊改地塊，被懋源地產打造為煜澤臺、璟廷、璟瑜3個項目，2022年6月、7月相繼取得預售證；順義薛大人莊地塊，則被著手打造為璟橒，在拿地同年12月取得預售證；后沙峪西泗上村地塊，被開發(fā)為懋源云紀項目，2025年5月取得預售證。

??去化方面，懋源地產旗下項目銷售并不十分樂觀。比如璟橒官宣“開盤日光18.6億元、日銷5套”，但銷售32個月后，目前其住宅網簽131套，還有40%尚待去化。

??賣了3年的“周莊子三兄弟”，也在面臨去化壓力。煜澤臺、璟廷、璟瑜3項目最早2022年6月取證，至今已銷售38.5個月，但目前3盤累計銷售212套，不足總體量的一半。

??超長周期去化，背后是沉重的資金壓力。可懋源地產不受其累，反而愈現激進之勢，難免讓人生疑：懋源地產，錢從哪里來？

??背靠大樹

??“懋源地產資金獲取渠道主要依賴“銀行+股東”雙層輸血。”中國企業(yè)資本聯盟副理事長柏文喜認為。

??銀行融資方面，懋源地產與民生銀行、浙商銀行關系匪淺。天眼查顯示，懋源地產就存在多筆巨額股權出質，且多指向上述兩家銀行。

??2021年1月，懋源集團把核心項目公司北京懋源宏展房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“懋源宏展”），一次性向浙商銀行北京分行股權出質16億元。

??2020年10月，北京懋源房屋開發(fā)、北京懋源宏展投資管理中心（有限合伙）將懋源宏展股權出質予民生銀行北京分行，合計股權出質數額價值高達16億元。自2015年以來，懋源置業(yè)的股權也多次被質押，而質權人均為中國民生銀行總行營業(yè)部。

??柏文喜認為，懋源地產與民生銀行“舊情難了”，或與陳建有一定關系。民生銀行前董事陳建早年曾直接出任北京懋源房屋開發(fā)董事長，2009年民生銀行還曾給懋源旗下軍華房地產發(fā)放過9.5億元抵押貸款。雖然2010年后陳建卸任懋源系職務，公開信息中不再出現，但民生銀行北京分行一直是懋源系重要的授信行之一。 

??另一位資本大佬曹俊生，被視為懋源系的靈魂人物。其與控股實控人、董事長陸挺宇頗有淵源，二人同為加拿大華僑。

??曹俊生早年曾投資雙匯、萬洲國際等大型項目，資金實力雄厚。在高瓴2019年拿下格力電器混改的國資股權的交易中，曹俊生也發(fā)揮了重要作用。因此圈內普遍把他視為懋源系的“影子金主”，陸挺宇更多扮演臺前操盤手。 

??目前，曹俊生的投資版圖依然紛繁復雜，名下除了有5家公司存續(xù)外，還間接持股數百家企業(yè)。此外，曹俊生還在懋源系任職，是懋源置業(yè)、懋源房屋副董事長，懋源投資執(zhí)行董事，以及懋源泓齋文化投資基金的董事長。

??企業(yè)預警通顯示，從股權關系看，懋源集團目前由北京懋源投資有限公司、北京嘉宇鴻業(yè)投資有限公司、北京天陸禾潤投資控股有限公司、北京鵬美摩托車文化傳播有限公司分別持股39%、29.08%、21.92%、10%。其中懋源投資為大股東，持有懋源集團39%股權。懋源投資成立于2008年，由曹俊生和妻子張愛清分別持股90%和10%。

??在柏文喜看來，民生銀行舊部資源、浙商銀行新增授信、加拿大資本大佬的底倉資金，三重保障讓懋源地產在民營房企里顯得“彈藥充足”。  

??不過這樣的資本架構，也給懋源地產帶來一定風險。

??“一旦北京高端市場出現價格踩踏（二手別墅大幅降價），或者銀行端收緊豪宅開發(fā)貸，懋源地產的高杠桿就會瞬間變‘懸河’。”柏文喜表示，但也能看到懋源地產賭的就是北京低密住宅地塊越來越稀缺。