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??上海政策調整整體符合市場預期，對改善當前外環外市場成交壓力作用重大。

??◎  文 / 楊科偉

??25日，上海外環外住房限購政策再次調整，根據《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，自2025年8月26日起，符合條件的家庭（滬籍家庭、連續繳納社保或個稅滿1年的非滬籍家庭）在外環外購買商品住房不限套數，且成年單身視同家庭。同時，公積金貸款政策同步優化，提高貸款額度，支持公積金“又提又貸”。調整商業性個人住房貸款利率定價機制，完善個人住房房產稅政策為銜接優化住房限購政策。這是繼月初北京調整之后，上海政策調整整體符合市場預期，但力度相對北京又超過預期，對改善當前外環外市場成交壓力作用重大。

??01 限購調整力度大于北京，房產稅同步調整，擴大合規購房者基數刺激需求釋放

???近年來上海外環外新房供應集中，且未來仍為供地主力，限購調整后，部分高庫存板塊去化壓力將有緩解。外地社保年限規定為1年，比北京2年更進一步，力度大于市場預期。《通知》明確進一步調減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

??按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

??為銜接優化住房限購政策，同步完善個人住房房產稅政策。《通知》規定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

??02 公積金額度大幅提升、商貸不再區分首套二套統一利率降低購房成本

??新政疊加公積金優化，顯著降低改善型家庭的資金壓力，刺激需求進一步釋放。《通知》規定優化住房公積金政策。一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

??在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平，優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制為減輕居民購房利息負擔。

??整體而言，去年一線城市購房限制性政策松動調整，市場反應良好，成交需求快速釋放，但今年以來京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，就為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性，通過“核心區嚴控、郊區松綁“的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求，通過釋放郊區購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經濟，又能服務于人口疏解、區域協同等戰略目標，成為房地產市場因城施策風向標，實現房地產市場平穩健康發展與城市可持續增長的雙贏。