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??8月4日下午15時(shí)，深圳土地拍賣市場迎來了寶安區(qū)新橋街道A319-1225住宅地塊的出讓，競拍起始價(jià)10.9億元，起始樓面地價(jià)約18269元/平方米。

??這宗地塊共吸引了4家房企報(bào)名競拍，下午14時(shí)30分，來自華潤、中海、越秀、綠城共4家房企的競拍代表便已到達(dá)深圳交易集團(tuán)的22樓交易大廳。這4家房企均是今年以來深圳土地拍賣市場上的熟面孔，幾乎參與了深圳所有住宅用地出讓的競拍。

??最終，經(jīng)過25輪近40分鐘現(xiàn)場競價(jià)，綠城華南投資發(fā)展有限公司以12.15億元拿下這一地塊，溢價(jià)率達(dá)11.47%，樓面地價(jià)20363元/平方米。

??中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，綠城實(shí)現(xiàn)總合同銷售額1222億元（含代建），升至行業(yè)第二，同時(shí)前7月權(quán)益拿地金地522億元，位列行業(yè)第二，超越保利發(fā)展，僅次于中海地產(chǎn)。

??10天前，綠城同樣在拍地現(xiàn)場擊敗了華潤置地、越秀、中海等房企，溢價(jià)超46%拿下了上海虹口北外灘地塊，該溢價(jià)率也創(chuàng)下了上海今年土地拍賣溢價(jià)率紀(jì)錄。

??對于綠城此次在深圳拿地，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，綠城已經(jīng)成為行業(yè)高品質(zhì)住宅打造的典范，在業(yè)內(nèi)和購房者群體內(nèi)已經(jīng)形成共識，目前深圳新房市場存在“個(gè)別明星盤熱，多數(shù)樓盤平淡”的嚴(yán)重分化局面，因此，綠城拿地后通過個(gè)別明星熱盤來收獲確定性利潤的意圖明顯。

??新房市場進(jìn)入單盤時(shí)代

??當(dāng)天競拍結(jié)束后，有其他參與競拍的房企人士接受采訪時(shí)表示：“今天拍地節(jié)奏不快，現(xiàn)在地要拿，但大家都是精打細(xì)算。”

??A319-1225宗地面積為19246.94平方米，建筑面積為59665平方米，土地使用年限為70年，宗地采用“價(jià)高者得”的方式進(jìn)行出讓。

??這與深圳二季度以來出讓的多宗住宅地塊類似，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，A319-1225宗地的規(guī)劃容積率約為3.1。

??此次出讓條件還顯示，公告規(guī)定建筑面積59665平方米中，出讓宗地住宅53595平方米、商業(yè)1500平方米允許分割轉(zhuǎn)讓；幼兒園3200平方米、托育機(jī)構(gòu)500平方米、社區(qū)級公共配套用房750平方米產(chǎn)權(quán)歸政府，由競得人建成后無償移交，幼兒園應(yīng)獨(dú)立占地，需在辦理商品房預(yù)售許可前進(jìn)行分宗。

??同時(shí)，出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工。

??從地塊條件看，A319-1225宗地位于深圳市寶安區(qū)沙井片區(qū)，位置優(yōu)越，靠近地鐵11號線沙井站，周邊目前已有商業(yè)購物、教育資源等配套，是一宗集齊了“剛需三寶”的凈地。

??與此同時(shí)，該板塊的房地產(chǎn)市場目前暫無新房在售。二手房市場中，與A319-1225宗地緊挨著的鴻榮源禧園是片區(qū)內(nèi)的二手小區(qū)典型代表。在2021年的樓市高峰期，該小區(qū)曾因劃分到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，小戶型房源的掛盤價(jià)一度突破9萬元/平方米，甚至網(wǎng)傳有二手房業(yè)主一夜?jié)q價(jià)300萬元。

??我們通過二手交易平臺(tái)查詢到，該小區(qū)目前的掛牌均價(jià)約6萬元/平方米，依舊是沙井片區(qū)的二手房價(jià)標(biāo)桿。

??綠城拿下的A319-1225宗地，也是今年寶安區(qū)成功出讓的首宗住宅地塊，原定于4月28日出讓的寶中A002-0060地塊，此前因無房企報(bào)價(jià)，最終流拍。

??7月份，上述地塊也已在調(diào)整地塊條件后重新掛牌，并于8月15日出讓。調(diào)整后，A002-0060地塊大幅降低了商業(yè)面積，容積率也從5.7調(diào)整為了3.4，將更有利于房企打造高端改善型產(chǎn)品。

??由于是近5年來寶安中心區(qū)首次釋放的最大體量的集中連片凈地，且靠近寶中歡樂港灣與騰訊企鵝島，8月15日的寶安A002-0060宅地出讓，也被視為今年深圳土拍市場的又一重頭戲。

??“從今天地塊出讓的情況來看，總結(jié)今年以來的深圳供地特征，未來深圳土地市場繼續(xù)呈現(xiàn)個(gè)案熱、整體平淡的特征。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商如國企央企和類似綠城的民企，在聚焦核心城市、核心地塊的戰(zhàn)略下，深圳是重要的拿地城市，但高品質(zhì)需求的空間可能沒有想象的那么大，因此只能造就少量明星地塊和樓盤，新房市場單盤時(shí)代已經(jīng)到來。”李宇嘉表示。

??新房庫存持續(xù)走低

??土地市場積極放量的同時(shí)，也拉升了深圳樓市的活躍性，7月份，深圳樓市整體持續(xù)穩(wěn)中有升。

??供應(yīng)方面，7月共有14個(gè)項(xiàng)目取得批售，合計(jì)供應(yīng)新房6405套，其中住宅5398套，環(huán)比增長252.6%，房企推盤積極性的明顯上升，也使得深圳的新房供應(yīng)總量在7月份達(dá)到年內(nèi)新高。

??成交方面，7月深圳全市一二手住宅成交累計(jì)超7000套，二手市場穩(wěn)中有升，二手住宅過戶4656套，環(huán)比上升3.4%；二手住宅錄得量5669套，環(huán)比上升2.2%，同比增長5.4%，超過深圳二手房市場“5000套榮枯線”。

??對比之下，一手房市場盡管有如中海云啟源境、前海時(shí)代尊府等熱點(diǎn)樓盤開盤或加推，帶動(dòng)市場活躍度局部提升，但多數(shù)新房成交表現(xiàn)較為平淡。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月深圳一手住宅網(wǎng)簽2664套，環(huán)比下滑18.7%，其中預(yù)售房源成交1441套，環(huán)比下滑24.1%，套數(shù)為近17個(gè)月最低，現(xiàn)售房源成交1223套，環(huán)比下滑11.2%。

??深圳貝殼研究院認(rèn)為，7月深圳新房住宅成交2664套，環(huán)比下降18.7%。一方面，7月是樓市傳統(tǒng)銷售淡季，市場存在觀望；另一方面，受雷雨天氣影響，置業(yè)者看房、成交熱情下降。

??李宇嘉則分析表示：“前期出臺(tái)的紓困政策，包括去年‘9·26’的政策部署以及深圳在9月底的降低限購門檻、貸款門檻等利好，這些政策效應(yīng)在今年上半年釋放完畢，從今年6月份開始，政策端真空的特征顯現(xiàn)，加上外貿(mào)等系列的負(fù)面因素，前期市場被透支，開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢。”

??值得關(guān)注的是，盡管成交放緩，但目前深圳新房去化周期處于歷史低位，深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末深圳新房住宅可售房源27902套，去化周期為8.4個(gè)月。中房君查詢到，去年同期，深圳新房去化周期一度高達(dá)22個(gè)月。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，去化周期若超過18個(gè)月即被視為“警戒線”，12個(gè)月以內(nèi)是相對比較理想的狀態(tài)。今年以來深圳新房庫存持續(xù)走低，也使得多家頭部房企“補(bǔ)貨”心態(tài)急切，加劇了開發(fā)商對深圳優(yōu)質(zhì)住宅地塊的爭奪。