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??為減輕購房者還款壓力，越來越多城市發(fā)文支持住房貸款“商轉公”。

??8月19日，珠海市住房公積金管理中心就《珠海市個人住房商業(yè)貸款轉住房公積金個人住房組合貸款實施細則》（征求意見稿）向社會公眾公開征求意見。申請人須滿足在該市累計繳存住房公積金24個月及以上，在該市不超過兩套住房等條件。

??今年以來，廣東已有湛江、茂名、佛山等城市落地實施“商轉公”，廣州也在7月份發(fā)布了征求意見稿。從實施情況來看，這一措施在減輕購房者經(jīng)濟負擔方面發(fā)揮了一定作用，例如，湛江在4個多月的時間里就審批通過“商轉公”貸款982筆，為購房者節(jié)約利息支出約3515萬元。

??華南城市研究會常務副會長姚育賓認為，廣東多地相繼發(fā)布“商轉公”政策，雖然在具體操作流程、貸款額度計算、風險管控等方面有所不同，但政策出發(fā)點都是減輕置業(yè)貸款利息負擔，有助于激活消費需求。

??廣州、珠海相繼發(fā)文

??珠海市定義的“商轉公”貸款，是指個人住房商業(yè)性貸款轉為住房公積金和商業(yè)銀行個人住房組合貸款。申請人須為珠海市住房公積金繳存職工，且在該市開戶并累計繳存住房公積金24個月及以上。申請人家庭在珠海市不超過兩套住房，且申請“商轉公”貸款的住房屬于其中一套住房，同時在全國范圍內(nèi)公積金貸款次數(shù)累計未滿2次，原商業(yè)貸款已持續(xù)正常還款12個月及以上，當前處于正常還款狀態(tài)，且歷史累計逾期次數(shù)不超過2次。

??至于貸款額度，除了符合當?shù)氐囊?guī)定，還須不超過申請時原商業(yè)貸款余額減去6期原商業(yè)貸款月還款本息總額及5萬元商業(yè)貸款保留余額，不得高于抵押物當前市場評估價值的80%。“商轉公”的貸款期限也不能超過原商業(yè)貸款剩余年限。

??風險管控方面，珠海的“商轉公”貸款實施動態(tài)流動性管理機制，當月末住房公積金個人住房貸款率（個貸率）達到或超過85%時，次月起實行輪候放款機制。若個貸率連續(xù)三個月低于85%，則次月起恢復正常放款。當個貸率達到或超過90%時，次月起暫停新增商轉公貸款業(yè)務受理（已受理業(yè)務繼續(xù)辦理），若個貸率連續(xù)三個月低于90%，則次月起恢復業(yè)務受理。

??對比珠海，廣州市于7月2日發(fā)布的《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（征求意見稿），要求更為嚴格。例如，申請人須在廣州開戶并累計繳存住房公積金滿60個月及以上，在全國范圍內(nèi)未使用過住房公積金貸款。原商業(yè)貸款的住房屬于借款人購買本市行政區(qū)域內(nèi)的自住住房，申請“商轉公”貸款時，貸款房屋是產(chǎn)權人家庭在本市的唯一住房。原商業(yè)貸款在申請前24個月內(nèi)沒有逾期記錄。

??在廣州申請“商轉公”，貸款額度卡的較緊，不得超過購房總價款的60%。購房總價款以房屋原購買價格與房屋重新核查（重新評估）價中的較低者為準。借款人實際可申請的“商轉公”貸款額度不足以全額償還原商業(yè)貸款本息的，需先補足資金。

??除了這兩個城市，汕尾市也在1月份發(fā)布了“商轉公”業(yè)務意愿登記的通知，為相關政策的出臺做準備。汕頭市則在7月份透露已對“商轉公”貸款業(yè)務進行調(diào)研，起草了操作規(guī)則，正按流程征詢意見。

??每筆貸款可節(jié)省數(shù)萬元利息

??截至目前，廣東已有不少城市的“商轉公”業(yè)務在實施中，僅今年就新增加了湛江、茂名、佛山、潮州等城市。而中山、東莞、惠州、深圳等則是在2025年之前就已推行。

??政策出臺的背景和實施的前提是當?shù)毓e金貸款額度較為充裕。根據(jù)珠海市住房公積金2024年年度報告，2024年末，該市的繳存總額1235.67億元，比2023年末增長12.32%；繳存余額223.92億元，同比增長17.32%。提取額102.53億元，同比減少1.94%；提取額占當年繳存額的75.62%，比2023年減少6.38個百分點。2024年，該市發(fā)放個人住房貸款0.7萬筆、19.43億元（含回購“公轉商”貼息貸款0.34萬筆，3.91億元），分別同比減少27.2%、30.2%。

??珠海市住房公積金管理中心表示，受宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場總體形勢影響，珠海全市公積金貸款需求和個貸率均有所下降，資金池相對充足，開展“商轉公”可盤活資金，實現(xiàn)職工減負與資金盤活雙贏目標。

??《廣州住房公積金2024年年度報告》顯示，2024年，廣州住房公積金繳存額1312.54億元，同比增長4.88%，發(fā)放個人住房貸款3.87萬筆、發(fā)放金額306.89億元，同比分別下降25%、12%。

??機構表示，今年來，公積金貸款政策優(yōu)化是各地政策優(yōu)化的主要方向之一，得益于政策的調(diào)整，職工的購房門檻、購房成本均有較大程度的降低。

??從各地政府披露的數(shù)據(jù)來看，不少購房者因此受惠。4月1日，茂名正式實施“商轉公”，首個成功辦理該業(yè)務的購房者表示，70萬元的商業(yè)貸款轉為公積金貸款后，利率從3.65%降至2.85%，20年貸款期預計可節(jié)省利息約7萬元。

??佛山也是從4月1日開始實施“商轉公”，截至6月中旬已有超過480個家庭獲批，貸款業(yè)務涉及資金近2.5億元，平均每筆貸款可節(jié)約總利息支出約3.3萬元。

??湛江的政策是1月份落地的，截至5月8日，該市已受理并審批通過“商轉公”貸款982筆，轉貸金額達5.6億元，為干部職工節(jié)約利息支出約3515萬元，每戶均節(jié)省利息支出3.58萬元。

??據(jù)珠海市住房公積金管理中心測算，目前該市商貸利率（3%）仍明顯高于公積金貸款利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購房職工省下一筆不小開支。以100萬元30年期貸款為例，轉貸后利息差額達7.7萬元。