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??2025年以來，整體房地產(chǎn)市場延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢，逐月來看，1-2月受春節(jié)假期影響供求季節(jié)性回落，但同比正增，3-4月迎來一波“小陽春”，隨后5-6月市場走勢趨穩(wěn)，即沒有出現(xiàn)3月供求兩旺的火爆行情，也不像去年同期持續(xù)下行，整體行情冷暖相間，相對穩(wěn)定。

??目前7月已過半月有余，從典型城市平均去化和熱度來看，在供應(yīng)不足及季節(jié)性回落雙重影響下，市場動能明顯不足，北京、上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市市場熱度也出現(xiàn)了高位回落。

??近年來各地對于新增宅地供給規(guī)模的有效控制，使得2025年房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面進(jìn)入供小于求的新階段。在控制新增宅地規(guī)模、促進(jìn)庫存下降的另一面，則是優(yōu)質(zhì)新增供給規(guī)模的不足，導(dǎo)致行業(yè)成交規(guī)模的穩(wěn)定性難以保證。

??基于6月份以來國務(wù)院、發(fā)改委、央行、財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局等中央部委多次明確“加力穩(wěn)市場”的政策信號來看，2025年下半年房地產(chǎn)將迎來更多穩(wěn)市場政策的全面落地，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，助力行業(yè)朝著止跌回穩(wěn)的方向繼續(xù)邁進(jìn)。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)30城項(xiàng)目，2025年7月上半月成交面積達(dá)253.2萬平方米，與去年同期下降35%。一線跌幅小于二線小于三四線，市場呈現(xiàn)出增長動能放緩的特征。

??單月來看，7月上半月重點(diǎn)30城項(xiàng)目開盤去化率為30%，較2025年6月全月下降11pcts，與2024年7月全月相比增長5pcts。

??可以看到，在經(jīng)歷了3-6月的相對高峰后，7月整體開盤去化率出現(xiàn)了一定的回落，但仍好于去年同期。

??為了更好地了解各大城市具體情況，克而瑞研究中心選取三類典型城市：第一類為前期熱度較高的核心一二線城市，以北京、上海、深圳、杭州、成都為典型代表；第二類廣州、武漢、天津等弱復(fù)蘇類城市；第三類還有部分購房觀望情緒依舊濃厚的城市，諸如西安、南京、鄭州等。

??以此進(jìn)一步分析各城市的差異化特征，以及基于當(dāng)前市場邏輯，下半年樓市成交存在的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

??首先是第一類熱點(diǎn)城市，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、杭州4個(gè)城市2025年7月上半月推盤積極性回落，單城市推盤個(gè)數(shù)均不超過10個(gè)，其中北京、深圳僅有2盤入市。與此同時(shí)，在6月年中放量之后，這4個(gè)城市整體推盤質(zhì)量略有回落。

??受其影響，2025年7月上半月4城去化率環(huán)比回落，較6月全月跌幅均在二成以上；同比來看，北京、杭州市場熱度仍略好于去年同期。

??除以上4城，成都也是前期熱度相對較高的城市，而從成都項(xiàng)目來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，市場熱度也有回調(diào)的趨勢，7月上旬以來，成都項(xiàng)目來訪量基本與6月末持平，認(rèn)購量回落，主要是有效客戶占比減少導(dǎo)致客戶轉(zhuǎn)化率下降，由6月末高點(diǎn)6.23%降至4%，與2月低點(diǎn)基本持平。

??可以看到，以北京、上海、深圳、杭州、成都為典型代表的前期熱度較高的核心一二線城市，各城市項(xiàng)目去化率受新盤供給質(zhì)量影響較大，7月市場熱度均高位回落。

??其次是第二類弱復(fù)蘇城市，從廣州、天津、武漢3城2025年7月上半月的表現(xiàn)來看，目前來訪、認(rèn)購增長動能顯著放緩、同步轉(zhuǎn)跌，因而整體客戶轉(zhuǎn)化率呈現(xiàn)出低位持穩(wěn)。

??以廣州為例，7月第一周來訪、認(rèn)購大幅回調(diào)，環(huán)比分別下降17%和47%，客戶轉(zhuǎn)化率由6月末5.27%降至3.32%，第二周來訪量止跌，環(huán)比微增5%，認(rèn)購量小幅微降4%，客戶轉(zhuǎn)化率保持在3%低位持穩(wěn)。

??武漢與廣州走勢基本類似，市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，周度訪購低位持穩(wěn)。第27周案場平均來訪量和客戶轉(zhuǎn)化率均呈現(xiàn)高位回落，第28周（7.7-7.13，下同）單盤平均來訪40組，環(huán)比持平，較6月周均下滑20%；單盤平均認(rèn)購1.6套，環(huán)比持平，較6月周均下滑42%，轉(zhuǎn)化率4.0%環(huán)比持平。

??雖然來訪、認(rèn)購轉(zhuǎn)降，不過得益于適銷對路樓盤入市，武漢7月以來項(xiàng)目開盤去化率持增，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年7月前13日推盤套數(shù)僅84套，而6月全月推盤套數(shù)約1055套；而從項(xiàng)目平均去化率來看，6月前13日穩(wěn)中有增至77%，與當(dāng)前企業(yè)“提質(zhì)縮量”的推盤策略密切相關(guān)。

??天津來訪、認(rèn)購較6月變動不大，因而客戶轉(zhuǎn)化率基本保持6%左右波動。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，第28周全市來訪13678組，環(huán)比微降3%；認(rèn)購895套，環(huán)比不降反增10%；客戶轉(zhuǎn)化率持增0.7個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，與2025年6月基本持平。

??還有部分城市諸如西安、南京、鄭州等，來訪持平上月而認(rèn)購加速回調(diào)，客戶轉(zhuǎn)化率高位回落、一降再降，購房觀望情緒依舊濃厚，短期來看增長后勁略顯不足。

??譬如西安，6月沖刺季以后，整體客戶轉(zhuǎn)化率高位回落，市場增長動能略顯不足。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年第28周盤均來訪量與6月基本持平，持穩(wěn)130-140組，而盤均認(rèn)購量則呈現(xiàn)節(jié)節(jié)回落態(tài)勢，第26周為9組，27周降至7組，26周降至5組，客戶觀望情緒較重整體客戶轉(zhuǎn)化率由6月末6.33%降至3.74%。

??南京認(rèn)購量降幅大于來訪，致使客戶轉(zhuǎn)化率重回3月中下旬（第11-13周）平淡期水平；鄭州第28周盤均來訪量為44組，而盤均認(rèn)購套數(shù)僅為2套。

??總體來看，7月新房成交迎來季節(jié)性回落，一方面供給端開盤數(shù)量不足，質(zhì)量一般；另一方面成交經(jīng)歷了年中放量，增長動能明顯不足。

??各城市間預(yù)期延續(xù)分化行情：京滬深杭等熱點(diǎn)城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大，市場熱度預(yù)期高位回落；廣州、武漢、天津等核心二線城市市場熱度預(yù)期延續(xù)波動走勢；而對于西安、南京、鄭州等多數(shù)城市而言，有效客戶數(shù)量急劇減少，客戶轉(zhuǎn)化率節(jié)節(jié)走低，成交難以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)。

??受整體供應(yīng)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市規(guī)模限制影響，2025年下半年新房成交規(guī)模的穩(wěn)定仍將面臨一定挑戰(zhàn)。

??但是對于2024年末以來出讓了大量優(yōu)質(zhì)宅地的核心城市而言，隨著相應(yīng)住宅項(xiàng)目的持續(xù)上市，新房市場仍有望維持高位，并成為下半年新房市場交易規(guī)模企穩(wěn)向好的“壓艙石”。