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??“今年上半年，市場明顯活躍起來了，在經(jīng)歷了‘小陽春’后，也并未大幅回落，基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。”

??“原先是成交淡季的6月，今年也有不錯的成績，資金較為充足的置換客群占比提升。”

??“我們項目平均一天來訪量有100多組，工作日一天也能賣出7~8套，周末需要排號看房。”

??7月中旬，中國房地產(chǎn)報記者在與多位北京地產(chǎn)從業(yè)者交談時了解到，在“一攬子”政策持續(xù)發(fā)力下，2025年上半年北京房地產(chǎn)市場走出了上揚行情。

??一組數(shù)據(jù)印證著他們的感受。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上半年，北京二手房網(wǎng)簽量累計達90035套，同比增長20.4%，創(chuàng)下2022年以來同期新高。新房市場同樣表現(xiàn)亮眼，根據(jù)相關研究機構數(shù)據(jù)，2025年上半年北京新房成交18563套，同比增長23.89%；成交金額1459.9億元，同比增長29.7%。

??“2025年以來，北京新房和二手房市場整體延續(xù)了去年四季度以來的修復態(tài)勢。”相關研究機構研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，從政策層面來看，去年9月30日北京出臺多項樓市新政，包括非京籍家庭在京納稅或社保年限放寬、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例等，顯著降低了購房成本，市場逐步得到修復。

??不過，這份上揚的熱度并不均衡。有具有區(qū)位和價值優(yōu)勢的樓盤在上半年銷售額破87億元，去化率超90%；也有樓盤在過去1年時間里去化率不足30%，銷售額在數(shù)億元徘徊。

??曹晶晶坦言，今年上半年，全國房地產(chǎn)市場分化更趨明顯，好城市及好房子項目繼續(xù)保持較好去化。對于北京來說，上半年樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同項目也存在很大區(qū)別，“從各區(qū)新房市場來看，朝陽、昌平、海淀、順義、豐臺新房銷售面積均超過25萬平方米，是主力區(qū)域。從熱銷項目可以看到，區(qū)位配套較好的高品質(zhì)改善樓盤去化較好。”

??成交上揚背后

??站在售樓處沙盤前，董女士終于簽下了心儀已久的改善型住宅認購書。就在一周前，她位于北京市朝陽區(qū)定福莊附近的一居室以高出預期3%~5%的價格火速成交，一周時間完成“賣舊買新”的置換操作，成為北京房地產(chǎn)市場流動性提升的鮮活注腳。

??董女士已年逾六旬，她告訴記者，“賣掉的這套房子建于上個世紀90年代初，屬于典型的‘老破小’。由于沒有電梯，家在4樓，隨著年齡越來越大，上下樓越來越費勁；加上住了30多年老房子，也想改善一下居住環(huán)境。于是，從去年中旬便下定決心置換，但是房子掛出近3個月后問詢者一直寥寥。”

??“去年9月之后，看房人就多了起來，不過由于價格因素一直沒有達成協(xié)議。直到4月底，買家第一次來看房就決定買下，連價格都沒怎么談，唯一的要求就是家具和家電一同打包出售。”董女士并沒有研究過樓市，但在她看來，購房人的快速決斷或許是北京房地產(chǎn)市場回暖的表現(xiàn)。

??受此影響，賣房后的董女士選擇加快速購置新房，并同樣在第一次走進某新房樓盤后簽下了認購書。

??這樣快速完成購房的案例在今年上半年的北京樓市并不罕見。一名北京市朝陽區(qū)的房產(chǎn)中介機構人士告訴記者，“不少老業(yè)主賣舊房就是為了買新房來改善居住環(huán)境，所以一旦有人出手就會較快達成協(xié)議；不少剛需客戶則是判斷價格已經(jīng)觸底，購買后也不會對生活造成太大負擔而選擇此時買房。”

??“通常一季度，尤其是3月份是成交高峰，之后會趨于回落。不過，今年二季度的成交情況卻較為平穩(wěn)。”上述房產(chǎn)中介機構人士向記者坦言，就我們區(qū)域而言，目前的購房客戶中，“90后”的剛需客戶占比較大，看房效率也比較高，有不少看房兩天就決定購買的。

??不少新盤銷售人員在接受記者采訪時也表示，2025年上半年市場明顯活躍了起來。

??“僅‘五一’期間，龍湖·觀萃北京項目就銷售了28套，約1.54億元”“招商序開放5天有2000多組客戶到訪，5月4日正式啟動凍資，首日凍資已超過160組”“嘉華天珺5天累計吸引到訪客戶超500組，新增認購17套。”

??根據(jù)相關數(shù)據(jù)，從各月情況來看，北京3月出現(xiàn)“小陽春”行情，當月新房成交面積同比增長近5成，二季度房地產(chǎn)市場延續(xù)修復態(tài)勢，成交同比增長15%。二手房成交保持較高活躍度，5月以來市場熱度略有下降，但整體保持平穩(wěn)，6月北京二手住宅成交1.5萬套，相比去年同期微增1%。

??樓市分化更趨明顯

??成交量上揚背后，“以價換量”態(tài)勢也在持續(xù)。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年4月~6月，北京二手房價格已連續(xù)3個月環(huán)比下跌，6月二手房價格同比去年同期下跌5.17%；5~6月，北京新房價格也連續(xù)2個月環(huán)比下跌，6月新房價格同比去年同期下跌4.1%。

??在新房市場上，分化則更趨明顯。

??根據(jù)公開數(shù)據(jù)，和樾望雲(yún)項目在今年上半年實現(xiàn)了87.33億元的成交金額和8.3萬平方米的成交面積，是2025年上半年北京樓市銷售金額和銷售面積的“雙冠軍”；和樾玉鳴、頤海澐頌項目也分別銷售了58.35億元和54.35億元。詳細來看，上述3個項目的定位都是位于北京市海淀區(qū)的高端樓盤。和樾望雲(yún)、和樾玉鳴的參考均價都在10萬元以上/平方米，頤海澐頌的參考均價也為9.3萬元/平方米。

??2025年上半年，存在爭議項目也不少。

??北京市朝陽區(qū)某項目本該在5月底開盤，卻傳出了“由于認籌不足，延期開盤”的消息，到了6月，該項目開盤即官宣銷售了21億元，又被質(zhì)疑真實網(wǎng)簽僅42套，銷售額應為4.4億元，與宣傳不符。截至7月初，位于北京市大興區(qū)西紅門的某項目開盤后千余套房子只賣了個零頭，成交額3.25億元，為了向“好房子”靠攏，該項目主動調(diào)整設計方案，又遭遇了退房；大興區(qū)的另一項目取證快9個月，項目累計網(wǎng)簽189套，去化率僅26.5%。

??對此，曹晶晶表示，目前北京市場剛需普遍通過購買二手房解決居住問題，今年前5個月500萬元以下二手房成交占比超6成。而新房產(chǎn)品則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過優(yōu)質(zhì)地塊獲取及產(chǎn)品力提升，實現(xiàn)與二手房的差異化競爭。上半年，北京分總價段新房成交來看，1000萬~2000萬元新房成交量保持較快增長，成交套數(shù)同比增長近9成，占比從2024年的12%提升至約19%，高端改善需求繼續(xù)支撐新房市場。

??值得一提的是，北京在2月發(fā)布了《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》。此后，各項目積極響應北京“好房子”政策對居住品質(zhì)提升的號召，后續(xù)的新房項目因此備受購房者關注。

??“客戶來到售樓處之后，會主動向置業(yè)顧問詢問得房率是多少。” 北京某商品房項目策劃經(jīng)理在接受采訪時表示，“好房子”新規(guī)的出臺讓相關咨詢變得多了起來。

??有意向購房者告訴中國房地產(chǎn)報記者，“好房子”新規(guī)出臺后，就開始關注此類新房，并著手置換。“我認為，在新的標準下這類符合新規(guī)的房子居住會更舒適，得房率也會更高，未來的流通性也就會更好。”

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應預期影響了新房的價格，成交量集中在少數(shù)熱點項目，部分郊區(qū)房源在春節(jié)后出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整。目前，北京市新房去化周期為28.5個月，主要受遠郊高庫存板塊拖累，但核心區(qū)庫存緊張，如海淀區(qū)上半年供應超4000套，但仍供不應求。庫存高企區(qū)域如房山、密云或通過降價等方式去化，價格承壓。