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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。

??此次中央城市工作會議是繼2015年后時隔十年再度召開，也是自1949年以來的第五次。盡管這一會議召開頻次不高，但每次都為城市發(fā)展錨定方向，相關(guān)工作部署對房地產(chǎn)行業(yè)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

??從增量擴(kuò)張到存量提質(zhì)增效

??會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應(yīng)形勢變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

??數(shù)據(jù)顯示，1978-2024年，我國城鎮(zhèn)化水平年均提高近1.1個百分點，城鎮(zhèn)人口年均新增約1700萬人，新增城市數(shù)量501座。截至2024年底，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到67%。

??在我國城市工作取得積極成效同時，城市發(fā)展也出現(xiàn)新的特征，城鎮(zhèn)化進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展期。

??中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長王凱指出，時隔十年，中央城市工作會議再度召開，兩次會議因所處城市發(fā)展階段不同，背景也大相徑庭。2015年中央城市工作會議召開時，中國城市發(fā)展正處于大發(fā)展時期，提出了諸多新工作要求以應(yīng)對發(fā)展難題。而此次會議召開之際，城市發(fā)展已從規(guī)模擴(kuò)張邁向存量提質(zhì)增效新階段，內(nèi)涵式發(fā)展成為關(guān)鍵，為未來城市發(fā)展提出了新課題。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會議對我國城市發(fā)展歷史階段做了一個重要判斷，這是做好城市工作的重要背景。“穩(wěn)定發(fā)展期”“存量提質(zhì)增效期”的提法，要求時刻關(guān)注當(dāng)前市場新需求，找到新的突破點。

??農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程不會停滯。在克而瑞研究中心看來，從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期之后，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉(zhuǎn)移人口市民化帶來的剛性住房需求仍是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本盤。

??以推進(jìn)城市更新為重要抓手

??基于城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，會議明確了當(dāng)前和今后一個時期城市工作的總體要求：以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

??同時，會議進(jìn)一步提出，著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市。精心培育創(chuàng)新生態(tài)，在發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力上不斷取得突破；依靠改革開放增強城市動能，高質(zhì)量開展城市更新，充分發(fā)揮城市在國內(nèi)國際雙循環(huán)中的樞紐作用。

??隨著城市發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段，城市更新的重要性愈發(fā)凸顯。

??一位業(yè)界專家指出，十年前召開的中央城市工作會議，已前瞻性地提出在城市發(fā)展中要防止“攤大餅”式擴(kuò)張，從外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變，提升城市基本公共服務(wù)能力。當(dāng)時城鎮(zhèn)化還處于一個增量發(fā)展階段，轉(zhuǎn)型需求沒有那么迫切。隨后，房地產(chǎn)市場自2022年左右出現(xiàn)大幅度下滑，如今已進(jìn)入以城市更新為主的時期。

??中國科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所城市發(fā)展研究室副主任黃金川表示，當(dāng)下城市發(fā)展需聚焦城市更新、治理優(yōu)化與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，徹底摒棄規(guī)模導(dǎo)向的路徑依賴，轉(zhuǎn)而在品質(zhì)提升、功能完善與民生改善中探尋新的增長空間。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，城市發(fā)展已從增量擴(kuò)張進(jìn)入到存量優(yōu)化階段，要解決“城市病”，補短板強弱項，城市更新勢在必行。目前，城市更新已上升為擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，這意味著在新一輪經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長中，城市更新將發(fā)揮更大的導(dǎo)向作用，后續(xù)也將持續(xù)發(fā)力。

??事實上，自去年底以來，“城市更新”熱度就持續(xù)上升，中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議等多場高規(guī)格會議均對城市更新做出相關(guān)部署。今年首場國常會上，城市更新再次成為政策重點。5月，中辦、國辦印發(fā)意見，提出持續(xù)推進(jìn)城市更新的八項主要任務(wù)。6月，財政部公示2025年城市更新行動評審結(jié)果，北京、廣州等20座城市入圍，更大規(guī)模的城市更新行動已在展開。

??打造現(xiàn)代化城市群和都市圈

??會議提出，著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

??與2015年中央城市工作會議提出的“要以城市群為主體形態(tài)，科學(xué)規(guī)劃城市空間布局，實現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展”相比，此次會議的內(nèi)容是在2015年基礎(chǔ)上的進(jìn)一步優(yōu)化。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這次會議對于城市的體系中明確了重要的任務(wù)和承載能力，尤其是提及組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)化的城市群和都市圈，以及對于縣城和中小城市等提出了新的要求。類似體系，符合當(dāng)前城市發(fā)展和人口導(dǎo)入的規(guī)律，能發(fā)揮城市對人口和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的綜合承載能力。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前存在一些現(xiàn)實問題，比如大城市對其他城市形成虹吸效應(yīng)，大城市中心區(qū)的資源、人口、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等過于集中，而地級市存在同質(zhì)化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等情況。現(xiàn)代化城市體系必然要求大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，不同類型的城市都具備相應(yīng)的承載能力，不同人群都能找到適宜的工作生活空間。因此，需要通過規(guī)劃和市場等力量，疏解大城市過密的人口與產(chǎn)業(yè)，在不同區(qū)域進(jìn)行合理分布，特別是大城市要實現(xiàn)組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，達(dá)成職住平衡、產(chǎn)城融合，這樣才能釋放城市新的增長動力。

??對房地產(chǎn)行業(yè)而言，克而瑞指出，需求源于人口，而人口會跟隨產(chǎn)業(yè)和就業(yè)流動，未來房地產(chǎn)業(yè)的增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市，尤其是核心城市高度契合。2025年住宅開發(fā)土地成交額前5城市成交金額占全國300城的42%，30城市新房成交面積占全國百城58%，一線和半數(shù)二線城市人均住房面積仍遠(yuǎn)低于40平方米，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相關(guān)住房需求增長可期。

??加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??此次會議還提到，著力建設(shè)舒適便利的宜居城市。堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線。

??在58安居客研究院院長張波看來，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”這一表述，延續(xù)了房地產(chǎn)調(diào)控的政策主線。而此次將其放在城市工作的背景下提出，更凸顯出其在城市發(fā)展中的獨特價值。

??嚴(yán)躍進(jìn)強調(diào)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，本質(zhì)上是對城市發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。當(dāng)前各地積極推進(jìn)好房子建設(shè)，在很大程度上促進(jìn)了好房子產(chǎn)品的推出，這也是對城市宜居性的重要貢獻(xiàn)。

??業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)發(fā)展新模式涵蓋完善“市場 + 保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制、高品質(zhì)住房建設(shè)、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機制等內(nèi)容。隨著加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)，預(yù)計未來幾年更多新模式的配套政策將進(jìn)一步完善并實質(zhì)性落地。

??值得一提的是，不同于2015年會議強調(diào)的“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造”，本次會議強調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

??這一表述的變化，既體現(xiàn)了城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，也反映出改造工作思路的調(diào)整。2015年前后，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造是解決低收入群體住房困難、改善城鎮(zhèn)面貌的重要抓手，彼時更注重改造的速度和規(guī)模，以快速提升城鎮(zhèn)整體居住環(huán)境。如今，城市發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段，“穩(wěn)步推進(jìn)”意味著改造工作將更加注重質(zhì)量與效益的平衡，避免盲目推進(jìn)帶來的資源浪費和社會問題。

??國泰海通宏觀研究團(tuán)隊亦認(rèn)為，本次會議強調(diào)的并非類似2014-2017年大規(guī)模推動的棚戶區(qū)改造，而更多類似于2016年后在建筑標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施建設(shè)、綠化水平等方面的提升。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進(jìn)住房需求進(jìn)入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進(jìn)，房票安置政策或?qū)⒗^續(xù)完善，相關(guān)舉措在促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中有望發(fā)揮更大作用。