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??2025年上半年?duì)I業(yè)收入和毛利率與2024年同期相比均有明顯回升。凈利虧損收窄，歸母凈利潤(rùn)同比實(shí)現(xiàn)減虧1.09億。期內(nèi)發(fā)行多筆低成本融資。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【合約銷售114億，期內(nèi)推進(jìn)非住宅類資產(chǎn)去化】2025年上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額114億元，同比降低25%。期內(nèi)，首開實(shí)現(xiàn)銷售回款達(dá)155億。此外，推進(jìn)商辦、車位等非住宅類資產(chǎn)去化，實(shí)現(xiàn)銷售額25億。年初，首開股份計(jì)劃簽約金額278億元、銷售面積155萬(wàn)平方米，2025年前7月首開股份已完成簽約金額121.79億元、簽約面積77.63萬(wàn)平方米。

??【存貨賬面價(jià)值969億，力爭(zhēng)盡快處置滯重資產(chǎn)】2025年上半年首開股份的存貨賬面價(jià)值969億元，較期初下降了11%。首開股份表示，對(duì)于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的住宅項(xiàng)目，將采取措施加速去化；對(duì)于非核心區(qū)域的空置商辦等滯重資產(chǎn)，力爭(zhēng)盡快處置。針對(duì)核心區(qū)位資產(chǎn)，則結(jié)合公司財(cái)務(wù)狀況，統(tǒng)籌平衡利潤(rùn)目標(biāo)與去化效率。

??【營(yíng)收及毛利率同比明顯回升，凈利潤(rùn)虧損有所收窄】2025年上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180億元，同比上升105%；毛利潤(rùn)22.3億元，同比上升168%。毛利率為12.39%，同比明顯好轉(zhuǎn)。營(yíng)收規(guī)模顯著增長(zhǎng)，主要是由于期內(nèi)房屋集中交付體量較大，如北京的端禮著、望京樾等項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目公司期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)達(dá)93億。與此同時(shí)，2025年上半年首開股份的凈利潤(rùn)為虧損14.36億元，凈利潤(rùn)雖有所虧損，但虧損幅度有所收窄，經(jīng)營(yíng)效率有所提升。【獲集團(tuán)15億元新增流動(dòng)性支持，積極創(chuàng)新融資工具】期內(nèi)，首開股份銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為91.39億，較同期提升25.80%，公司持續(xù)努力去庫(kù)存增加銷售回款的成效有所顯現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，公司通過歸還高息債務(wù)降低融資成本等手段，實(shí)現(xiàn)公司利息費(fèi)用總額有所降低。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流出100億，籌資凈流出的主要原因還是公司努力去杠桿。期內(nèi)，首開股份發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，借貸成本均處于較低區(qū)位。2025年上半年，合并范圍內(nèi)有息債務(wù)總額為1045.7億元，較期初有所下降6%。以此計(jì)算，期末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75%，凈負(fù)債率為193%，現(xiàn)金短債比為0.83倍。

??01 銷售

??合約銷售114億

??期內(nèi)推進(jìn)非住宅類資產(chǎn)去化

??2025年上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額114億元，同比降低25%；全口徑銷售面積72萬(wàn)平方米，同比降低2%；銷售均價(jià)下降至15833元/平方米。期內(nèi)，首開實(shí)現(xiàn)銷售回款達(dá)155億。此外，首開股份還推進(jìn)商辦、車位等非住宅類資產(chǎn)去化，實(shí)現(xiàn)銷售額25億。

??年初，首開股份計(jì)劃簽約金額278億元、銷售面積155萬(wàn)平方米，2025年前7月首開股份已完成簽約金額121.79億元、簽約面積77.63萬(wàn)平方米，占年度目標(biāo)的44%及50%。

??按各城市的銷售面積來看，首開股份于北京的銷售面積達(dá)28.2萬(wàn)平米，占總量的39%，較去年同期下降21%；此外蘇州的銷售面積達(dá)7.2萬(wàn)平米，占比10%。此外，首開股份于成都、福州、太原、貴陽(yáng)等城的銷售面積在3至4萬(wàn)平米左右。

??02 投資

??存貨賬面價(jià)值969億

??力爭(zhēng)盡快處置滯重資產(chǎn)

??2025年上半年，首開股份擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）148個(gè)，其中當(dāng)期在建面積約680萬(wàn)平方米。京內(nèi)主要項(xiàng)目69個(gè)，總規(guī)模約1560萬(wàn)平方米；京外片區(qū)主要項(xiàng)目79個(gè)，總建筑面積約2740萬(wàn)平方米。

??從合并范圍內(nèi)的存貨來看，2025年上半年首開股份的存貨賬面價(jià)值969億元，較期初下降了11%；但從存貨的結(jié)構(gòu)來看，開發(fā)產(chǎn)品的賬面余額較期初上升3%，占比從期初的33%上升至39%。

??首開股份與年報(bào)中表示，對(duì)于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的住宅項(xiàng)目，將采取措施加速去化；對(duì)于非核心區(qū)域的空置商辦等滯重資產(chǎn)，力爭(zhēng)盡快處置。針對(duì)核心區(qū)位資產(chǎn)，則結(jié)合公司財(cái)務(wù)狀況，統(tǒng)籌平衡利潤(rùn)目標(biāo)與去化效率。與此同時(shí)，公司將加強(qiáng)對(duì)合作方“或有風(fēng)險(xiǎn)”的前瞻性管控，構(gòu)建跨部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，審慎研判風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)及潛在影響，力爭(zhēng)將潛在風(fēng)險(xiǎn)控制在合理區(qū)間內(nèi)。

??03 盈利

??營(yíng)收及毛利率改善

??凈利潤(rùn)虧損有所收窄

??2025年上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180億元，同比上升105%；毛利潤(rùn)22.3億元，同比上升168%。毛利率為12.39%，較期初上升了7.6個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)收規(guī)模及毛利率有顯著增長(zhǎng)，主要是由于期內(nèi)房屋集中交付體量較大，如北京的端禮著、望京樾等項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目公司期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)達(dá)93億。而這兩個(gè)項(xiàng)目為公司在2021年后陸續(xù)取得的項(xiàng)目，毛利率有明顯改善。

??與此同時(shí)，2025年上半年首開股份的凈利潤(rùn)為虧損14.36億元，凈利率為負(fù)7.96%，較2024年已有所收窄。

??04 負(fù)債

??獲集團(tuán)15億元新增流動(dòng)性支持

??積極創(chuàng)新融資工具

??2025年上半年，首開股份順利完成期內(nèi)全部債務(wù)行權(quán)及到期償付，上半年償還銀行貸款66.2億元，完成債券融資接續(xù)150.5億元，并獲首開集團(tuán)15億元新增流動(dòng)性支持。期內(nèi)，首開股份發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，借貸成本均處于較低區(qū)位。 

??融資端的突破，成為首開股份穩(wěn)健前行的重要支撐。2025年6月16日，首開股份順利完成 2025 年度第一期規(guī)模 19.31 億元的 CMBN 項(xiàng)目發(fā)行。2025年7月，首開股份再次先后成功發(fā)行中票及公司債。7月3日2025年度第四期中期票據(jù)10億元，其中2+2年期品種發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率2.77%；3+2年期品種發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率2.99%，后者為首開股份2025年以來3+2年期品種票面利率首次破3%，降本增效成效量化可見。隨后，首開股份在資本市場(chǎng)再傳積極信號(hào)，成功完成私募公司債券 “25 首股 03”（債券代碼：259163.SH）的簿記建檔。本期債券發(fā)行規(guī)模達(dá)12億元，采用2+2+2年期的靈活期限結(jié)構(gòu)，最終票面利率鎖定在2.79%。 

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程中，首開股份作為國(guó)有房企，其國(guó)企屬性所賦予的信用優(yōu)勢(shì)愈發(fā)突出。此次公司以顯著低于市場(chǎng)水平的利率成功發(fā)行中票及私募債，且獲資金積極認(rèn)購(gòu)，凸顯出公司即便在復(fù)蘇階段，仍能保持持續(xù)穩(wěn)定的低利率融資能力。這為公司后續(xù)有效壓降財(cái)務(wù)費(fèi)用提供了支撐。 

??期內(nèi)，首開股份銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為91.39億，較同期提升25.80%，公司持續(xù)努力去庫(kù)存增加銷售回款的成效有所顯現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，公司通過歸還高息債務(wù)降低融資成本等手段，實(shí)現(xiàn)公司利息費(fèi)用總額有所降低。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流出100億，籌資凈流出的主要原因還是公司努力去杠桿。

??期末，合并范圍內(nèi)有息債務(wù)總額為1045.7億元，較期初略有下降6%。以此計(jì)算，期末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75%，凈負(fù)債率為193%，現(xiàn)金短債比為0.83倍。 

??首開股份年報(bào)中表示，“公司將統(tǒng)籌提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)與效益，積極創(chuàng)新融資工具與模式、提高資金利用效率、強(qiáng)化全員資金成本意識(shí)，在穩(wěn)固與授信銀行良好合作的基礎(chǔ)上，積極拓展與各類投資機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作，確保公司現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)健與安全。”公司在報(bào)告期內(nèi)繼續(xù)保持國(guó)內(nèi)企業(yè)最高信用評(píng)級(jí)——AAA 級(jí)主體信用評(píng)級(jí)。

??05 多元化

??物業(yè)經(jīng)營(yíng)有序推進(jìn)

??積極探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)

??除了地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，首開股份也有序推進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊的發(fā)展和優(yōu)化。上半年，首開股份進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化管理，新設(shè)統(tǒng)一“商管平臺(tái)”，推行總部賦能式管理架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域招商資源統(tǒng)籌。持續(xù)優(yōu)化在營(yíng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)品牌，昌平首開Long街“兩周年慶”活動(dòng)總客流超12萬(wàn)人次，兩日銷售額突破600萬(wàn)元；首開通州萬(wàn)象匯運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定；6家核心地標(biāo)商場(chǎng)整體出租率達(dá)到95%。此外，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也是首開股份持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。目前，首開股份在全國(guó)范圍內(nèi)管理和運(yùn)營(yíng)酒店9家，管理面積約24.52萬(wàn)平方米。 期末，首開股份實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃面積173萬(wàn)平方米，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理收入11.7億元，酒店客房銷售數(shù)量15.7萬(wàn)間·天。期內(nèi)，首開股份的酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等結(jié)算收入3.96億元、結(jié)算成本3.65億元。 

??同時(shí)，首開股份近年來也在城市更新、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老與文創(chuàng)等領(lǐng)域持續(xù)探索。 

??在長(zhǎng)租領(lǐng)域，首開股份擁有“首開樂尚”長(zhǎng)租公寓自有品牌，長(zhǎng)租公寓主要分布于北京、杭州、福州三地，現(xiàn)開業(yè)達(dá)到 11 家，上市房源近 7000套。期內(nèi)，出租率達(dá)到 93%。 在養(yǎng)老板塊，重點(diǎn)項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)突破——北京順義區(qū)十號(hào)國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)已順利進(jìn)入精裝修階段，各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)籌備工作正穩(wěn)步推進(jìn)。與此同時(shí)，首開股份旗下“首開寸草”養(yǎng)老品牌影響力持續(xù)擴(kuò)大，目前在北京各城區(qū)已布局 9 家養(yǎng)老院。