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??受銷(xiāo)售規(guī)模下降以及計(jì)提減值影響，歸母凈利虧損；仍需關(guān)注流動(dòng)性，但公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)壓力得到緩解。

??◎  作者 / 沈曉玲、蔡浩盛

??核心觀點(diǎn)

??【合約銷(xiāo)售額同比下滑超五成，滬穗漢等七地為主力貢獻(xiàn)城市】2025上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額171.5億元，同比下降52.5%；銷(xiāo)售均價(jià)13676元/平方米，同比下降9.0%，較2024年全年的14533元/平方米下滑5.9%。由于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑，金地集團(tuán)全口徑的行業(yè)排名也下滑至24位。根據(jù)金地集團(tuán)公布的主要開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售項(xiàng)目情況，25年上半年合約銷(xiāo)售金額超5億的共有7個(gè)城市，分別是上海、廣州、武漢、天津、北京、太原和蘇州，其中上海合約銷(xiāo)售超12億。

??【拿地節(jié)奏放緩，總土儲(chǔ)規(guī)模降至2701萬(wàn)平方米】進(jìn)入2025年，金地僅在杭州、上海重啟拿地，按權(quán)益金額算，2宗地累計(jì)土地權(quán)益成交金額僅1.47億元，投資依舊謹(jǐn)慎。由于拿地減少，金地集團(tuán)土儲(chǔ)進(jìn)一步下降，上半年金地集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備約2701萬(wàn)平方米，較年初下降7%。

??【營(yíng)收下滑疊加減值計(jì)提，歸母凈利潤(rùn)虧損37.01億元】2025上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入156.8億元，同比下滑26%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入約97.2億，同比下滑31%。期內(nèi)，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)20.8億元，同比下降11.5%；毛利率為13.2%，相比去年同期上漲了2.1個(gè)百分點(diǎn)。盈利水平持續(xù)下降，2025上半年金地的凈利潤(rùn)為虧損狀態(tài)42.7億，歸母凈利潤(rùn)虧損37.01 億元。凈利潤(rùn)率持續(xù)下跌的主要原因在于銷(xiāo)售規(guī)模的下降，導(dǎo)致當(dāng)期可結(jié)轉(zhuǎn)面積減少、營(yíng)業(yè)收入的下滑；與此同時(shí)，金地根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售策略，加大去化力度，進(jìn)行資產(chǎn)減值計(jì)提。

??【總有息負(fù)債下降，公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)壓力緩解】2025上半年金地集團(tuán)總有息負(fù)債達(dá)695億，較年初下降6%。債務(wù)融資加權(quán)平均成本為3.96%，較去年年末下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金短債比為0.61，凈負(fù)債率為51.3%，較去年年末增加2%，短期內(nèi)仍有較大償債壓力。此外，期內(nèi)金地集團(tuán)在公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)已經(jīng)所剩無(wú)幾，僅約5.6億，可緩解當(dāng)前一定流動(dòng)性壓力。

??【非房開(kāi)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比38%，代建新增簽約規(guī)模同比增52%】2025上半年，金地仍在積極拓展多元化業(yè)務(wù)，就具體表現(xiàn)看，非房開(kāi)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)59億元，占總營(yíng)收比重為38%，較去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)。其中，物業(yè)管理相關(guān)收入實(shí)現(xiàn)39億元，較去年同期增長(zhǎng)5.7%，金地智慧服務(wù)期內(nèi)深耕住宅業(yè)務(wù)、商服業(yè)務(wù)及城市服務(wù)三大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)板塊，截至報(bào)告期末在管面積約為2.72億平方米，較2024年年末增加7.9%。代建業(yè)務(wù)方面，未單列代建業(yè)務(wù)營(yíng)收貢獻(xiàn)情況，報(bào)告期年內(nèi)實(shí)現(xiàn)新增簽約規(guī)模698萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%，其中，商品住宅、商辦物業(yè)、安置房占比近60%，產(chǎn)業(yè)園、中等規(guī)模集中商業(yè)、市政工程等占比提升至37%。

??01 銷(xiāo)售

??合約銷(xiāo)售額同比下滑超五成

??滬穗漢等七地為主力貢獻(xiàn)城市

??2025上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額171.5億元，同比下降52.5%；簽約面積125.4萬(wàn)平方米，同比下降47.8%。此外，銷(xiāo)售均價(jià)13676元/平方米，同比下降9.0%，較2024年全年的14533元/平方米下滑5.9%。由于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑，金地集團(tuán)全口徑的行業(yè)排名也從去年年底的14位，下滑至24位。

??根據(jù)金地集團(tuán)公布的主要開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售項(xiàng)目情況，25年上半年合約銷(xiāo)售金額超5億的共有7個(gè)城市，分別是上海、廣州、武漢、天津、北京、太原和蘇州，其中上海合約銷(xiāo)售超12億。從單項(xiàng)目看，上海金地嘉峯匯（上海嘉定新嘉定北項(xiàng)目）銷(xiāo)售表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，簽約額達(dá)9.4億，此外太原晉陽(yáng)湖項(xiàng)目銷(xiāo)售也達(dá)5.56億。

??02 投資

??拿地節(jié)奏放緩

??總土儲(chǔ)規(guī)模降至2701萬(wàn)平方米

??自2023年下半年開(kāi)始，金地在土地市場(chǎng)的動(dòng)作明顯放緩，2024年可公開(kāi)查到的拿地動(dòng)作僅一宗。進(jìn)入2025年，金地在杭州、上海重啟拿地，目前該兩地塊在上半年均已開(kāi)工，但按權(quán)益金額算，2宗地累計(jì)土地權(quán)益成交金額僅1.47億元，投資依舊謹(jǐn)慎。

??由于投資的減少，金地集團(tuán)土儲(chǔ)較年初進(jìn)一步下降。截至2025上半年，金地集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備約2701萬(wàn)平方米，相比年初下降7.4%；權(quán)益土地儲(chǔ)備約1162萬(wàn)平方米，較年初下降6.7%；整體權(quán)益土儲(chǔ)占比為43%。總土儲(chǔ)中，一、二線城市占比約79%。

??截止2025年上半年，金地集團(tuán)持有存貨賬面余額835.8億，較年初下降8.6%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本賬面余額較年初下降15.7%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面余額較年初增加3.8%。可見(jiàn)，金地集團(tuán)期內(nèi)加大了存貨的處置力度。

??期內(nèi)，金地集團(tuán)的存貨跌價(jià)損失為6.72億（2024年同期存貨跌價(jià)損失20.9億）。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本新計(jì)提了4.25億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)提了2.47億。期末，金地集團(tuán)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)77.5億（2024年末跌價(jià)準(zhǔn)備76.5億），持有存貨賬面價(jià)值為758億元，相比2024年末下降10%。

??03 營(yíng)利

??營(yíng)收下滑疊加減值計(jì)提

??歸母凈利虧損37.01億元

??2025上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入156.8億元，同比下滑26%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入約97.2億，同比下滑31%，占總營(yíng)收比重為62%。期內(nèi)，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)20.8億元，同比下降11.5%；毛利率為13.2%，相比2024年同期上漲了2.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率7.6%，較去年同期下滑1.7個(gè)百分點(diǎn)。 

??盈利水平持續(xù)下降，2025上半年金地的凈利潤(rùn)為虧損狀態(tài)42.7億，歸母凈利潤(rùn)虧損37.01 億元。凈利潤(rùn)率持續(xù)下跌的主要原因在于銷(xiāo)售規(guī)模的下降，導(dǎo)致當(dāng)期可結(jié)轉(zhuǎn)面積減少、營(yíng)業(yè)收入的下滑；與此同時(shí)，金地根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售策略，加大去化力度，進(jìn)行資產(chǎn)減值計(jì)提。

??04 負(fù)債

??總有息負(fù)債下降

??公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)壓力緩解

??截止2025上半年，金地集團(tuán)短期有息負(fù)債272.4億，長(zhǎng)期有息負(fù)債424.2億，總有息負(fù)債達(dá)696.6億，較年初下降6%。債務(wù)融資加權(quán)平均成本為3.96%，較2024年末下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金短債比為0.61，凈負(fù)債率為51.3%，較去年年末降低1.9%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為58.9%。

??總有息債的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，98.5%為銀行借款。在今年2月份以及4月份按時(shí)足額兌付了兩筆公開(kāi)債本息后，金地集團(tuán)目前的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)僅剩約5.6億。其中，“20金地01”債券余額約0.59億，利率3.95%，將于今年10月12日到期；“21金地04”債券余額5億元，利率4.30%，將于明年4月7日到期。公司流動(dòng)性壓力得到一定緩解，在公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)償付的風(fēng)險(xiǎn)基本已度過(guò)。

??05 多元化

??非房開(kāi)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比38%

??代建新增簽約規(guī)模同比增52%

??2025上半年，金地仍在積極拓展多元化業(yè)務(wù)，就具體表現(xiàn)看，非房開(kāi)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)59億元，占總營(yíng)收比重為38%，較去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)。其中，物業(yè)管理相關(guān)收入實(shí)現(xiàn)39億元，較去年同期增長(zhǎng)5.7%，金地智慧服務(wù)期內(nèi)深耕住宅業(yè)務(wù)、商服業(yè)務(wù)及城市服務(wù)三大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)板塊，共中標(biāo)14個(gè)千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目，包括深圳平湖街道城市服務(wù)項(xiàng)目、遠(yuǎn)景能源華北區(qū)域生產(chǎn)基地等。截至報(bào)告期末在管面積約為2.72億平方米，較2024年年末增加7.9%。

??代建業(yè)務(wù)方面，未單列代建業(yè)務(wù)營(yíng)收貢獻(xiàn)情況，報(bào)告期年內(nèi)實(shí)現(xiàn)新增簽約規(guī)模698萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%，其中，商品住宅、商辦物業(yè)、安置房占比近60%，產(chǎn)業(yè)園、中等規(guī)模集中商業(yè)、市政工程等占比提升至37%。