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??“730”政治局會(huì)議召開(kāi)，沒(méi)提房地產(chǎn)。

??而與房地產(chǎn)有關(guān)的表述也是近幾年最少的一次。

??“落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。”

??雖然只有22個(gè)字，但背后的信號(hào)意義很明顯，這意味著城市更新之于城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的重要性再提升。

??7月中旬召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議明確“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

??隨后，住建部召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要把城市更新擺在更加突出位置，統(tǒng)籌實(shí)施好一系列民生工程、安全工程、發(fā)展工程。”

??結(jié)合此次表述可以看出，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的重點(diǎn)，并將作為新型城鎮(zhèn)化的核心任務(wù)來(lái)推進(jìn)，接下來(lái)城市更新將全面提速，通過(guò)存量撬動(dòng)增量釋放剛性和改善需求，并將為房地產(chǎn)存量時(shí)代提供重要的發(fā)展空間。

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??通過(guò)梳理2023年以來(lái)歷次中央政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的表述不難發(fā)現(xiàn)，“730”政治局會(huì)議是字?jǐn)?shù)最少的一次，只有22個(gè)字，也是近年來(lái)首次未明確提到“房地產(chǎn)”這三個(gè)字。

??不過(guò)，這并不意味著房地產(chǎn)不重要，而是前期“一攬子”政策效果正在持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)改善，市場(chǎng)延續(xù)“止跌回穩(wěn)”勢(shì)頭，并表現(xiàn)出三個(gè)方面的積極變化：新房二手住房成交總量同比正增長(zhǎng)；房?jī)r(jià)降幅整體收窄，6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降幅均收窄；商品房待售面積連續(xù)四個(gè)月減少。

接下來(lái)，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基調(diào)仍未有改變。

??此次政治局會(huì)議有兩大關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，一個(gè)是高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。

??其中中央城市工作會(huì)議也提到“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，這意味著城市更新在城市發(fā)展中的地位進(jìn)一步拔高，而房地產(chǎn)業(yè)又與城市建設(shè)發(fā)展一脈相承。

??實(shí)際上，“城市更新”這一概念首次出現(xiàn)是在2019年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，彼時(shí)提出加強(qiáng)城市更新和存量住房改造。隨后的2020年、2023年和2024年均提及城市更新，提法從“實(shí)施城市更新行動(dòng)”升級(jí)為“大力實(shí)施城市更新”。

??今年4月城市更新一詞首次出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議中，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。”

??表述也從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的“大力實(shí)施”進(jìn)一步升級(jí)為“加力實(shí)施”。

??此外，今年政府工作報(bào)告也提及“持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，體現(xiàn)出中央對(duì)于城市更新工作的重視及支持。

??“730”政治局會(huì)議的提法從“加力實(shí)施”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案哔|(zhì)量開(kāi)展”。與中央城市工作會(huì)議提出的城市發(fā)展從“大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”相呼應(yīng)。

??這也意味著新一輪城市更新將圍繞城市“存量提質(zhì)增效”拉開(kāi)大幕。

??城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過(guò)程，并從頂層設(shè)計(jì)發(fā)展到落地實(shí)操階段。

??今年5月，《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》出臺(tái)，7月21日，住建部發(fā)布了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，將城市更新從政策文件落地到執(zhí)行層面。

??在3月9日全國(guó)人大民生記者會(huì)上住建部部長(zhǎng)倪虹表示：2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，重點(diǎn)有三類項(xiàng)目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的是第一類即民生類的項(xiàng)目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙適老化配套設(shè)施，增補(bǔ)托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

??未來(lái)城市更新的潛在需求主要來(lái)自于老舊小區(qū)改造、城中村改造和城市基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)改造。

??住建部數(shù)據(jù)顯示，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民。

??從過(guò)去城市更新規(guī)模來(lái)看，其中2022年以來(lái)連續(xù)三年城市更新項(xiàng)目數(shù)量維持在6萬(wàn)個(gè)以上，總投規(guī)模已是萬(wàn)億級(jí)別。另?yè)?jù)東吳證券測(cè)算，“十五五”期間，城市更新預(yù)計(jì)至少能完成4.48萬(wàn)億總投資，折合每年近9000億。 

??住建部部長(zhǎng)此前表示“從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來(lái)看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。

??高質(zhì)量城市更新行動(dòng)，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等重點(diǎn)領(lǐng)域，核心在于“以存量撬動(dòng)增量”。尤其是住建部明確2025年將通過(guò)推進(jìn)貨幣化安置加力實(shí)施城中村和危舊房改造，并在新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，不斷催生存量住房改善需求。

??通過(guò)貨幣化安置（如直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或房票），引導(dǎo)被拆遷居民優(yōu)先購(gòu)買存量商品房，預(yù)計(jì)2025年新增100萬(wàn)套城中村改造將拉動(dòng)約2億平方米商品房去化，進(jìn)一步釋放潛在剛性購(gòu)房需求，加速庫(kù)存消化，緩解存量商品房高庫(kù)存壓力。

??長(zhǎng)期來(lái)看，以城市更新為背景，通過(guò)“好房子”共計(jì)迭代滿足改善需求支撐新房市場(chǎng)成交，最終形成新的價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。 

??中央政治局雖然沒(méi)有直接提到“房地產(chǎn)”，但是“字越少、影響越大”，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新將成為城市發(fā)展“存量提質(zhì)增效”的重要抓手，并持續(xù)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展提供重要的需求支撐。

??房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)去20年的高速發(fā)展，城市居民從“住有所居”實(shí)現(xiàn)到“住有優(yōu)居”的跨越。在高質(zhì)量城市更新背景下，各地供地質(zhì)量將會(huì)不斷提升，“城市更新”將與“好房子”深度融合，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加速向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”的發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。