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??1月13日，泛海控股旗下民生證券有4個IPO項目通過發(fā)審委審核，創(chuàng)下券商圈IPO企業(yè)過會數(shù)量單日新紀錄。開年不到2周，以累積6單IPO過會數(shù)量居券商榜首。

??民生證券的亮眼表現(xiàn)只是泛海轉型金融業(yè)務的一個截面。另一面則是這家老牌房企與賴以起家的房地產行業(yè)已漸行漸遠。

??一個禮拜前，泛海控股宣布，旗下控股子公司擬以30.66億元將武漢中央商務區(qū)一宗土地出售給綠城房產。相似的劇情一次又一次上演后，泛海的去地產化已進入尾聲。

??去地產化、壯大金融平臺、布局科創(chuàng)板塊股權投資，伴隨著戰(zhàn)略轉型步驟的漸次展開，這家最早轉型的房企未來發(fā)展路徑日漸清晰。

??六年轉型長征路

??泛海的轉型故事肇始于被稱為中國房地產行業(yè)轉型元年的2014年。它提出了由單一的房地產上市公司向涵蓋金融、房地產等業(yè)務的綜合性控股上市公司轉型。此前一年，泛海控股的收入中，房地產占比達 78.25%，金融證券行業(yè)收入占比 17.97%。

??轉型決策之下，泛海通過內部整合與外部收購方式涉足證券、信托等多個金融領域，拿下了一攬子金融牌照。

??據(jù)泛海控股相關人士介紹，公司考慮和探索的是地產板塊如何與金融板塊協(xié)同聯(lián)動，把金融、投資進一步做精做實，地產板塊也在進行輕資產化、金融化、服務化的轉型，開啟一個創(chuàng)新的商業(yè)生態(tài)和發(fā)展空間。

??應該說，轉型初期泛海的地產業(yè)務依然亮眼。2014-2016年，泛海的房地產開發(fā)收入分別為55.37億元，86.63億元，176.7億元，保持良好的增長勢頭，成為業(yè)績的壓艙石。與此同時，泛海的金融屬性逐漸凸顯。截至2016年底，交易性金融資產總額達104.26億元，較2015年底的48.74億元，暴增超過一倍。

??值得關注的是，自轉型的戰(zhàn)略思路實施以來，泛海控股再也沒有拿過地了。甚至于2018年泛海一度籌劃從上市公司剝離地產業(yè)務，不過最終未能成行。

??此后，轉讓地產項目成為了選擇。最引人注目的是兩年前，泛海控股把旗下北京泛海國際項目1號地塊和上海外灘的董家渡項目，以125.53億元賣給了融創(chuàng)中國。這也標志著地產業(yè)務去化進入實質性階段。

??6年多過去了，如今的泛海控股已不是一家房地產公司。截至2020年6月底，泛海在以證券業(yè)、信托業(yè)、保險業(yè)為主要代表的金融業(yè)務收入占比已經接近95%。堅定行走在轉型道路上的泛海也成為房地產行業(yè)轉型最徹底的樣本之一。

??向上游去：從地產到金融投資

??泛海控股的轉型并非個案。隨著公認的房地產“黃金十年”一去不復返，市場逐漸分化，各大房企絞盡腦汁尋找五花八門的途徑謀求轉型，尋求新的盈利增長點。

??那些危機意識濃重的龍頭房企走在前列。萬科搖身一變成了“城市配套服務商”，甚至大張旗鼓地切入養(yǎng)豬行業(yè)，恒大開始押寶新能源汽車，碧桂園則開始進軍機器人產業(yè)。

??據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，TOP30房企中70%都發(fā)布過多元化轉型戰(zhàn)略；TOP100房企布局了多元化業(yè)務的比例高達97%。

??房企轉型的背后，行業(yè)總體規(guī)模巔峰已近在咫尺。同時，國家對房地產調控帶來的不確定性，讓多元化經營分散風險成為剛性需求。此外，對于中小房企而言，行業(yè)集中度不斷攀升，生存空間越來越窄，轉型多元化發(fā)展，培育新發(fā)展動能成為必須的選擇。

??不過，轉型何處去一直在困擾著整個行業(yè)。在房企最初的試水中，跨界轉行者有之，比如恒大將觸角伸向了新能源汽車，碧桂園也在向高科技大型綜合企業(yè)邁進。

??更多的房企選擇了一條謹慎的多元化道路，即固守房地產賽道，向精益化、特色化轉型。萬科是典型代表，轉型業(yè)務重點在物業(yè)、物流地產、商業(yè)地產、公寓等的探索，本質上是對原有地產業(yè)務的一種延伸。

??被稱為“房地產界思想家”的馮侖曾深入總結過房企轉型有三種方式：在原有開發(fā)領域做細微深耕的微轉型；由住宅擴大到商用、產業(yè)等相關業(yè)態(tài)，轉型不轉行的小轉型；還有去地產化，“另尋新歡”的大轉型。

??泛海選擇的轉型之路就是馮侖說的最后一種：從房地產到金融投資的大轉型。它在行業(yè)轉折點來臨前，做出了商業(yè)取舍，逐步出清地產，將財力、物力和人力投入到選定的未來轉型方向——金融和投資領域。

??一年前的2020年1月13日，經中國證監(jiān)會核準，泛海控股分類正式由“房地產業(yè)”轉為“金融業(yè)”。這家曾經的老牌房企，轉型之初一度業(yè)務版圖橫跨地產、金融、戰(zhàn)略投資，如今已撕去地產的標簽，打造了一個龐大的綜合金融服務體系，切換進入了一條全新的賽道。

??轉型成與敗

??行至2021年，無論是主動還是被動，房地產企業(yè)的轉型，或者說多元化拓展，不再是星星之火，而已成燎原之勢。

??即使房企轉型者眾，但從目前發(fā)展情況看，成功轉型的案列幾乎沒有，甚至早年那批多元化轉型試水者，大都仍在盈利邊緣掙扎。

??賽道轉換之路并非一蹴而就，即便多元化轉型之路，也遠比房企的開發(fā)主業(yè)更為艱難。正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車時所言，“我們造車要技術沒技術，要團隊沒團隊，是一窮二白一無所有。”而萬科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。

??一個現(xiàn)實是，無論行業(yè)內外，對于房企的轉型普遍秉持“懷疑”之心態(tài)，并不相信哪家公司能真正蹚出一條新路。

??一位業(yè)內人士一語道破：轉型布局時間不夠長，既定戰(zhàn)略無法持續(xù)。蜻蜓點水式的轉型難成氣候。

??泛海似乎是一個例外。當大部分房企還糾結于多元化試水之際就一頭扎進了金融的大海，在此后的7年，以破釜沉舟之勢，堅定不移去地產化，加碼金融和投資。

??金融業(yè)務已挑起營收大旗。1月14日晚間，泛海控股披露旗下控股金融子公司2020年度財務信息。其中，民生證券實現(xiàn)營業(yè)收入36.31億元，凈利潤9.16億元，同比分別增長35.08%和71.93%；亞太財險實現(xiàn)營業(yè)收入54.23億元，凈利潤6137.5萬元，同比分別增長23.42%和42.21%。

??唯一出現(xiàn)業(yè)績下滑的是民生信托，實現(xiàn)營業(yè)收入10.7億元，凈利潤2.32億元，同比降幅分別達107.02%和74.33%。這跟整個信托業(yè)行業(yè)并不景氣的大環(huán)境息息相關，亮點是家族業(yè)務迎來井噴。

??不僅金融業(yè)務風生水起，投資板塊也是異軍突起。據(jù)悉，泛海涉足新科技、新能源、新材料、移動互聯(lián)網等多個價值高增長行業(yè)。比如投資的蔚來汽車市值突破720億美元，投資的渤海銀行在去年7月16日成功上市。此外，網易云音樂、北汽新能源、青云cloud、禾多科技、浪潮云、Alpha Frontier Limited、Datavisor、天和磁材、山東天岳等知名產業(yè)巨頭背后，都有泛海投資的身影。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，被泛海列入戰(zhàn)略投資的企業(yè)至少有19家，新科技、新能源、新材料、移動互聯(lián)網等價值高增長行業(yè)，都有精準布局。

??在行業(yè)分類正式跨入金融門類滿一年之際，泛海正在發(fā)生蛻變。轉型金融業(yè)會是泛海的一條康莊大道嗎？顯然目前還是個未知數(shù)。

??不過，泛海轉型依然具有標本意義。與其他房企相比，對認定的轉型方向進行超額投入，給房地產行業(yè)轉型提供了一種可供觀察的路徑。