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??2025年下半年樓市調(diào)控怎么走，北京作出部署。

??7月1日，北京市政府召開常務(wù)會議，研究推進“住有所居”有關(guān)工作。會議強調(diào)，“住有所居”是“七有”“五性”的重要內(nèi)容，住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。要加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足市民群眾高品質(zhì)、多樣化居住需要。

??這是對1個月前國務(wù)院常務(wù)會議精神的貫徹落實，也是對2025年北京市政府工作報告內(nèi)容的進一步強調(diào)和推進。

??6月13日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，“進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)有效性”“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，為市場釋放了政策進一步加力的積極信號。作為一線超大城市的北京，經(jīng)濟要挑大梁，需要儲備新的政策。

??根據(jù)會議精神，北京房地產(chǎn)市場將步入高品質(zhì)商品房與保障房“雙軌制”階段。這樣一個新的定調(diào)，意味著市場的歸市場，保障的歸保障；市場部分可能會放開更多的限制性措施。

??首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池分析稱，完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系，需要精準(zhǔn)建立住房分層供應(yīng)體系，對低收入群體通過保障住房解決住房問題，中高收入群體通過商品住房滿足其住房需求；讓保障房起到保基本居住需求的兜底作用，商品房盡量發(fā)揮市場機制，減少行政干預(yù)，釋放市場活力。

??步入“雙軌制”

??在保障軌上，會議提出，要持續(xù)完善住房保障制度，優(yōu)化政策設(shè)計，規(guī)范保障性租賃住房運營管理，扎實做好民生兜底保障。積極培育發(fā)展住房租賃市場，維護良好市場秩序。

??會議特別強調(diào)，健全青年人才住房支持政策，強化大學(xué)畢業(yè)生、城市基本公共服務(wù)運行保障人員等住房保障，切實幫助解決實際困難。

??北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會近日發(fā)布的《2025年北京市住房發(fā)展年度計劃》顯示，今年，北京計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房5萬套、竣工各類保障房8萬套，將加大新畢業(yè)大學(xué)生青年公寓、城市基本公共服務(wù)人員宿舍專項租賃供給力度。

??針對“老居民”的住房保障，會議提出，要持續(xù)推進危舊樓改建，加快開展老舊小區(qū)改造等民生工程、民心工程，有序推進核心區(qū)平房成片區(qū)、整院落騰退更新，切實消除農(nóng)村自建房安全隱患。

??這些內(nèi)容都是從保障方面來補齊市場缺陷，滿足不同人群住房需求。

??市場軌上，大力推廣、建設(shè)“好房子”。會議要求，努力建設(shè)高品質(zhì)宜居住房，優(yōu)先向軌道交通站點周邊和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，健全完善配套公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵建設(shè)更多“好房子”。

??在用地供應(yīng)上，北京將堅持以需定供，安排商品住房用地240～300公頃，各類保障性住房用地供應(yīng)475公頃。

??從各地市場情況看，好房子已經(jīng)成為趨勢，最近成交主流很多都是好房子帶動的。

??兩個多月前，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李強在北京調(diào)研時強調(diào)，當(dāng)前和今后一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康此前曾表示，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，是“雙軌”統(tǒng)籌。在“住有所居”保障軌上托底，和在商品房市場軌上以“止跌回穩(wěn)”對接健康模式，這個組合是關(guān)鍵。保障軌要想托底托到位，市場軌要想健康長效運行，需要與房地產(chǎn)領(lǐng)域配套改革連在一起，包括土地制度改革、住房雙軌制改革、金融改革，以及財稅制度改革等，都要納入基礎(chǔ)性制度搭建中來。

??優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??本次會議還強調(diào)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策。2025年北京市政府工作報告也明確，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)推進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好。

??趙秀池建議，通過適當(dāng)調(diào)減住房限購政策，降低房貸首付款比例和利率，降低購房門檻，促進剛需與改善性等多樣化住房需求入市。通過從供求兩方面制定相應(yīng)的稅費金融等優(yōu)惠政策，增加高品質(zhì)好房子的供應(yīng)，滿足市民群眾高品質(zhì)住房需要。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住房政策要更加精細化，首先要弄清楚今年住房需求的新特征。在滿足居民住房需求中，很多房屋的供應(yīng)效率其實是不足的，表現(xiàn)在市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、社區(qū)服務(wù)等方面。無論是剛需改善還是租賃住房改善，都有很多工作要做，比如針對老年人住房需求的社區(qū)食堂、活動廣場、公共服務(wù)配套等，都有很大的差異化、定制化政策空間。

??去年以來，北京房地產(chǎn)政策已在多個方面進行了優(yōu)化和調(diào)整。比如，在購房資格方面，北京戶口家庭若已有2套住宅，可在五環(huán)外再買1套住宅；非京籍家庭購房門檻也有所降低，五環(huán)內(nèi)購房的社保或個稅繳納年限由滿5年縮短為滿3年，五環(huán)外則由滿5年縮短為滿2年。

??這些政策調(diào)整對北京市場產(chǎn)生了立竿見影的效果。數(shù)據(jù)顯示，新政后北京五環(huán)外新房到訪量環(huán)比增長23%，今年上半年，五環(huán)外成交占比提升至43%。上半年，北京二手住宅累計網(wǎng)簽8.86萬套，創(chuàng)3年以來同期新高。

??有市場人士預(yù)測，北京優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的空間將逐漸打開，比如可能在五環(huán)外進一步松綁住房限購等。北京房地產(chǎn)市場修復(fù)也有望發(fā)揮示范效應(yīng)，改善整體市場預(yù)期，對穩(wěn)住經(jīng)濟大盤起到堅實作用。